次级抵押贷款

 

次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。次级抵押贷款的信用风险比较大，中国现在可以次级抵押贷款吗，今天就让PChouse来为大家讲解一下。

 

中国不可以次级抵押贷款，在中国来说是不存在这种情况的，所以中国没有次级抵押贷款机构。次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。

 

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

 

中国次级抵押贷款

 

 

次级抵押贷款（subprime mortgage loan,即“次级按揭贷款”）
 

美国抵押贷款市场的“次级”（Subprime）及“优惠级”（Prime）是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。

 

特征

 

所谓的次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。

其基本特征可归纳为：

 

个人信用

信用评级得分比较低。美国的信用评级公司 (FICO)将个人信用评级分为五等：优(750～850分)，良(660～749分)，一般(620～659分)，差(350～619分)，不确定(350分以下)。次级贷款的借款人信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。

 

入不敷出

美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%，这意味着借款人的首付款不足20%，甚至是零首付，那么，在没有任何个人自有资金投入的情况下，银行就失去了借款人与银行共担风险的基本保障，其潜在的道德风险是显而易见的。借款人还贷额与收入比过高，意味着借款人收入微薄，还贷后可支付收入有限，其抗风险的能力也比较弱。

 

少数

且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。次级抵押贷款90%左右是可调整利率抵押贷款；30%左右是每月只付利息，最后一次性支付的大额抵押贷款或重新融资。这类抵押贷款开始还贷款负担较轻、很诱人，但积累债务负担较重，特别是当利率走高、房价下跌时，重新融资只能加剧还贷负担。

 

拖欠率

由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险是优级住房贷款的7倍，因此，次级贷款的利率比优级住房抵押贷款高350个基点，且80%左右为可调整利率。当贷款利率不断下调时，可以减轻借款人的还贷负担；但是当贷款利率不断向上调时，借款人债务负担随着利率上调而加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。2007年，次级抵押贷款的拖欠率(拖欠30天)和取消抵押赎回权的比率分别高达13.33%和4%，远远高于优级抵押贷款2.57%的拖欠率和0.5%的取消抵押赎回权比率。

 

作为一种新型的贷款结构，次级抵押贷款的本质就是二次抵押。因此，在已经有一次抵押贷款文件的背景下，再次确定次级抵押贷款的中国长远远程进行。不过，作为一种新型的金融创新模式，一开始状态。而与载金融创新的五大原理在于，团队在运用资金和管理方面问题时，往往更加专业。尤其是在可以贷款基础上，新的贷款机构会将现有的资金用于附加资本身的配套。比如，新疆这样的新项目不能进行次级抵押，而新的款项还要立足在资产负债率上面，因此到处评估。而2015年的新一贷，实行此项贷款政策。

 

1990代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。

 

911事件后，在宽松货币政策、积极减税政策的刺激下，美国的住房消费需求迅速增长，而全球流动性过剩亦使得房贷市场供大于求，消费者和金融机构的风险偏好普遍增强，房屋抵押贷款快速增长，并推动了房价格迅猛上涨。但随着美联储货币政策的紧缩和油价不断上涨，美国经济复苏放缓和居民收入增速下降，消费者还贷压力不断加大，违约风险开始集中暴露，房价也开始下跌。

中国次级抵押贷款
 

 

这种风险迅速传至美国的信贷市场。违约事件集中暴露后，许多金融机构陷入了不良资产激增、抵押品赎回权丧失率上升和资金周转紧张的困境，加之对美国经济增长预期放缓，一些金融机构提前催收可疑贷款的措施进一步增加了违约事件的发生。

 

信贷资产质量问题的暴露又很快传导至资本市场。首先，次级债危机直接导致以房屋抵押贷款为证券化标的的各类债券的贬值，一些优质债券也由于市场的普遍看淡而遭到错杀，同时一些与次级债类似的企业债亦被投资者抛售。其次，投资于次级债和其他高风险债券的基金遭到抛售和赎回，与房地产相关行业的股票也受到重创，加之不良的市场预期引导。

 

全球股市普遍出现了一种不良预期，最终引发了一场令人关注的股市大动荡。

可见，次级债危机的根源在于美国的房地产市场泡沫的堆积以及居民的过度负债消费。房价下跌后，大量的房屋抵押消费贷款来源被切断，导致作为美国经济增长主要推动力的消费增长乏力，经济增长预期进一步下降，如此形成恶性循环。

 

知识点：

 

次贷危机：是指次级债务大规模违约而引起金融市场震荡。

 

次级债务：债务的五级分类（正常、关注、次级、可疑、损失），其中后三类（次级、可疑、损失）统称为次级债务。

 

次贷危机的发生原因：次级债务作为底层资产，然后资产证券化，证券化的资产又用来证券化，一层套一层，最终产品复杂到不能追溯到最底层资产，作为底层资产的次级债务大规模违约，造成证券化的产品无法产生兑付，最终引起金融市场的动荡，次级债务往往是住房贷款，其违约的主要原因又在于美国房地产价格下跌，这个整个就是次贷危机，也是次贷危机的传导过程。