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苏州房产抵押贷款

苏州房产抵押贷款
 
按揭房可不可以做二次抵押?
 
首先一定是可以的。因为二抵一般指房屋贷款没有还完而又用房屋做抵押的贷款种类。一般可以分为全款房二次抵押贷款和按揭房二次抵押贷款。
 
其次影响二次抵押贷款利率分为两个方面:
 
1.抵押房屋种类;2.贷款人的资质
 
其中影响比较大的是抵押房屋的种类,一般来说全款房屋二次抵押贷款比按揭房二次抵押贷款的利率要高1.5%-3.0%;
 
另外就是银行对贷款人资质的评定,一般银行分为ABCD四个等级。等级越低贷款利率越高。其内在的逻辑是作为贷款方银行秉持其所谓的理念,即高风险需要匹配高收益。不过从市场机制去解读,在贷款的流程中客户属于需求方,所以越是被银行认定为风险高的客户需求越是刚性,因此作为供给方的银行为了提高收益给出比较高的利率(有些坐地起价的意味)。正常来讲全款房屋抵押的利率在3.85%,而按揭房屋抵押贷款的利率在6-7%
 
今天我就来讲下中介和普通人去做抵押贷款的区别,方便大家自己判断:
 
1.银行的政策不同,不同的银行政策不一样,可能你的条件在一家银行不行,在另一家银行根本就不是问题,中介知道得比你多,带你去其他可以的银行,中介也就是赚这个信息差。
 
2.受国家政策影响,银行放款偏好倾向于经营性抵押贷款,有人要去申请个人消费型贷款的时候,会设置各种条件或者甚至不接受个人消费贷款。因为放出去的钱不会增值,没什么价值。
苏州房产抵押贷款
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3.中介敢包装(造假),把个人资质美化,说几个名词,普通人也不敢呀,比如:从业证明、营业执照、个人流水提高,购销合同证明....等等,一个人经过中介的包装之后会给银行审核机构一种错觉:这人潜力很大,未来生意会做得非常大,赶紧给他钱!!!
 
4.部分银行和中介有对公合作,有驻点的人在,可以开绿色通道加快审核进度。
 
5.银行经理不缺业绩,给你放款还不如给中介放款,他们还会请他吃饭或者返点。。。
 
我作为从业者操作过的地区比较多,基本都类似,包括但不限于:苏州、常州(无法做二抵)、无锡、南京、上海、深圳、广州、杭州、北京、兰州(这地区贷款行业被中介垄断)、东莞、泉州等。
 
有什么方法尽可能的让利率更低?
 
方法是有的就是用房转贷的操作。具体而言就是把按揭房(贷款利率6-7%)转变成为全款房屋抵押贷款(3.85%),然后修改客户等级资质(中介会通过经营性资质的包装,把客户的个人资质从 D级客户提升至B级甚至A级,年利率可以帮客户从6-7直接降至3.8甚至2.9)一般按揭房利率要比全款房利率高1.5%-3%左右,所以大部分做抵押的客户,会找中介帮垫资还掉用全款房做抵押。全国来讲普遍经过包装后可以做到最低的年化3.8%的(月利息2厘多)
 
现在有很多地区都做这种房转贷,用我们所做过的熟悉的地区包括:深圳、北京、上海、厦门、广州、三亚、南京、杭州、福州、天津、宁波、珠海、苏州、温州、青岛、东莞、丽水、武汉、成都等,以200w的房屋抵押贷款来说,按揭转抵押贷款,转贷后,一年基本上可以少还4万-6万多。
 
个人住房商业性贷款概述
 
一、什么是个人住房商业贷款
 
个人住房商业性贷款,通俗的说法,有住房按揭贷款、按揭贷款、购房贷款等。
 
个人住房商业性贷款,是指具有完全民事行为能力的自然人,购买城镇住房时,抵押其所购买的住房,作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。
 
二、住房商业性贷款与住房公积金贷款有何差异
 
1、利率不同。商业性贷款的利率高,公积金贷款的利率低,例如 2018 年 10 月,25 年期商业性贷款利率 4.9%,公积金贷款利率只有 3.25%。后者只有前者的 2/3。
 
若以贷款 100 万元为例,商业性贷款比公积金贷款每月多 915 元;总还款额多 274389 元。
 
 
2、最高额度不同。商业性贷款最高额度由成交价和评估价决定,本质上由成交价决定,因为成交价高,评估价也高。成交价越高,贷款额度也多。而公积金贷款的最高额度,政府管理部门有限制,各地规定不一样。
 
3、贷款对象不同。商业性贷款对贷款对象一般不限,而公积金贷款局限于缴存所在地贷款或者政策允许条件下的异地贷款。
 
三、住房商业性贷款与住房抵押贷款有何差异
 
(1)住房商业性贷款的借款人,是即将拥有房屋所有权;而抵押贷款的借款人,是已经拥有房屋所有权。
 
(2)住房商业性贷款的用途是非常明确的:用于购买指定的住房;而抵押贷款的用途很宽泛,各种消费(抵押消费贷)或者企业经营(抵押经营贷)。
 
(3)住房抵押贷款,有些用途,法律法规已经明令禁止,例如,炒股、抄期货、抄外汇、炒房等。
 
四、住房商业性贷款的还款方式有哪些
 
1、住房商业性贷款常见的还款方式包括:
 
(1)等额本息。又称为定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。
 
(2)等额本金。又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。
 
2、等额本息与等额本金的区别
苏州房产抵押贷款
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贷款政策的专业术语
 
1.首付款
 
房屋购买时的预付款。因为有最低首付款比例,所以首付款不应少于总房价的一定比例。通常情况下,首付款应在总房价的 20%以上。
 
2.首付款比例
 
首付款占所购房屋成交价的百分比。国家通常会规定首付款的比例,同时还可以实施差别化的房贷政策,不同购房人的最低首付款比例可能不同。如购房人首次购房的,其最低首付款比例较低,属于购买第二套及以上房屋的,其最低首付款比例较高。
 
3.贷款金额
 
简称贷款额,是指借款人向金融机构借款的金额。例如,在北京市,贷款金额=最小值(网签价,评估值)×贷款成数。
 
4.贷款利率
 
借款合同约定的贷款利率。基准的贷款利率由国家规定,因实行差别化信贷政策,不同购房人的贷款利率可能不同,有时差异很大。例如有的银行规定,首套利率上浮 5%,二套利率上浮 20%。
 
5.贷款期限
 
借款人应还清全部贷款本息的期限。一般有最长贷款期限的规定,如在北京市,个人住房贷款期限最长不超过 25 年。此外,贷款期限还受到借款人年龄、房屋剩余使用年限的制约。
 
6.分期还款额
 
在分期还款的贷款中,借款人每期应偿还贷款的数额。在个人住房贷款中,一般采取按月还款方式,因此分期还款额通常为月还款额,俗称“月供”。
 
月供,即为贷款人应当在还款期间内,每月向贷款银行支付的月还款额,包括本金部分和相应的利息。
 
7.贷款余额
 
分期还款的贷款,在经过一段时间的还款后,尚未偿还的贷款本金数额。
 
8.提前还款
 
借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或者部分贷款余额归还贷款人的行为。
 
由于提前还款本质上属于违反合同约定的“违约”行为,贷款人一般会对提前还款做出特殊规定。如规定借款人在一定期限内不能提前还款,否则产生一定的违约金。
 
9.批贷函
 
银行完成贷款审批后出具的证明贷款申请成功的文件。
 
10.担保
 
在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,债权人为保障其债权实现而采取的措施。
 
担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金五种。在申请银行贷款时,当借款人收入不满足银行要求时,需要添加一名担保人作为此笔贷款的担保方,担保人对此笔贷款具有连带偿还责任。
 
11.共借
 
夫妻或者房屋共同买受人共同向银行申请贷款的行为。共借在住房商业性贷款中最常见,共同借款人可以是所购买房屋的共有权人,也可以是符合贷款要求的其他自然人。
 
12.面签
 
借款人携带合法有效证件,到贷款银行或其指定地点进行面谈,办理签字、缴费等手续的行为。
 
二、还款意愿与能力术语
 
1.负债收入比
 
负债收入比=(本次贷款月还款额+物业管理费+其他可查的月均债务)/月均收入
 
值得注意的是,不论是负债,还是收入,既可以单独核算,也可共同核算,最常见的就是个人单独核算,或者家庭共同核算。
 
中国银行业监督管理委员会要求:借款人住房贷款的月房地产支出与收入比应控制在 50%以下。月所有债务支出与收入比应控制在 55%以下。
 
2.收入证明
 
我国公民在日常生产生活经营活动中,所需要的对经济收入的一种证明。在住房贷款申请中,银行要求收入必须达到月负债的 2 倍。
 
3.征信报告
 
中国人民银行征信中心记载的个人信用记录,包含个人基本信息,贷款和信用卡账户信用情况,以及社保公积金缴存情况,是银行贷款批贷的重要考核依据。
 
4、连三累六
 
在征信报告中,连续三月逾期,累计逾期 6 次。借款人未按时归还该月应还款金额称为逾期,一笔应还款超过 61 天,且在 90 天内归还的,即为连续三次逾期,称为连三。在下一还款日(30 天)内归还的,记做一次逾期,总共有 6 次,称为累六。
 
三、住房贷款其他术语
 
1.首付贷
 
通过相关机构,以不同科目、名义的贷款方式,向购房者提供购房首付阶段的“贷款”。
 
假借信用贷、消费贷、经营贷、过桥贷、房抵贷之名,把 原本应用于正常消费、经营的资金挪作购房款的行为,实质上仍属于“首付贷”。
 
2.房抵贷
 
借款人以自然人名下的房地产作抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。贷款可用于家庭装修、购车、旅游、留学等各类消费资金所需,或者满足借款人商铺装修、流动资金等经营用途资金需求,但规定不能将资金投入房地产或者炒股等渠道。
 
3.信用贷
 
以借款人的信誉发放的贷款,借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保,凭借自己的信誉就能取得贷款,并以借款人信用程度作为还款保证的贷款。
 
4.消费贷
 
商业银行和金融机构以消费者信用为基础,对消费者个人发放的,用于购置耐用消费品或支付其他费用的贷款。
 
5.经营贷
 
以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品,借款人可以通过房地产抵押等担保方式获得银行贷款,贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。
 
6.过桥贷
 
为交易双方“搭桥铺路”而提供的款项,可以理解为银行和其他金融机构向借方提供的一项临时或短期借款。
 
银行针对哪些情形会拒贷?
 
(1)提供虚假材料(或假资质):收入证明和银行流水,发现材料造假,贷款直接被拒;40
 
(2)骗贷:①买卖双方虚假交易,骗取银行贷款②虚高贷款额度:将房屋成交价提高以获得更多贷款 ③亲属之间买卖;
 
(3)还款能力弱:收入未达到负债的 2 倍,会被银行认定为还款能力弱,被拒贷可能性大;
 
(4)无购房资质;
 
(5)逾期次数多:信用卡和其他住房贷款、车贷还款逾期都计算在内,原则上连三累六银行拒贷。
 
(6)不符合贷款政策的其他情形
 
在苏州昆山买房贷款流程及办房贷的注意事项,你要收藏起来!
2019-05-09 15:19·李益达XL
一、全款购买房屋的标准流程是什么?
 
签署三方合同→解除房屋抵押→办理网签→预约过户缴税→过户缴税→领取不动产权证→物业交割→ 交易完成 .
 
二、商业贷款购房的基本流程是什么?
 
 
三、个人住房商业性贷款有哪些常见问题?
 
(1)征信逾期严重;
 
(2)收入流水不够;
 
(3)首付款来源存疑;
 
(4)评估价低于成交价,增加了客户的首期款。
 
四、个人住房商业性贷款中评估的作用是什么?
 
在个人住房商业性贷款活动中,商业银行为了防范风险,追求合理的抵押价值。商业银行会委托信任 的房地产估价机构进行评估,为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中,房地产估价公司若要承接 某个银行的估价业务,则需要入围这个银行估价公司的目录。
 
必须明确的是,商业银行会委托的房地产估价机构,必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些 互联网公司虽能提供估价服务,但不具备房地产估价资质,商业银行若认可互联网公司做的估价,将承担估价无效的风险。
 
五、评估值与成交价格的比例是多少?
 
评估值与成交价格的比例一般是 80%-90%
 
六、评估值是否收费,有谁承担?
 
收费;客户承担;
 
七、银行针对哪些情形会拒贷?
 
(1)提供虚假材料(或假资质):收入证明和银行流水,发现材料造假,贷款直接被拒;40
 
(2)骗贷:①买卖双方虚假交易,骗取银行贷款②虚高贷款额度:将房屋成交价提高以获得更多贷款 ③亲属之间买卖;
 
(3)还款能力弱:收入未达到负债的 2 倍,会被银行认定为还款能力弱,被拒贷可能性大;
 
(4)无购房资质;
 
(5)逾期次数多:信用卡和其他住房贷款、车贷还款逾期都计算在内,原则上连三累六银行拒贷。
 
(6)不符合贷款政策的其他情形
 
本市个人住房商业性贷款的政策是什么?
 
 
首套住房、二套住房如何认定?
 
认定住房是首套或二套,有两个部门:分别是银行和交易中心。在贷款环节,按照下列标准认定:
 
(1)首套房,是指借款人在全国范围内,没有通过贷款购买过住房,也就是无贷款记录;同时还需满 足在苏州大市目前没有住房。
 
(2)区分首套与二套,是以家庭为单位。在苏州大市无住房,不仅仅指借款人本人无住房,还包括借 款人家庭成员无住房。网签在其家庭成员名下和登记在其家庭成员名下的住房,都认定为家庭拥有的房屋套数。
 
(3)住房贷款记录是指全国范围内,而不是仅仅包括苏州大市;不仅包括住房商业贷款记录,还包括 住房公积金贷款记录;曾经有过的住房商业贷款或者住房公积金贷款,不论是否结清,都算贷款记录,具体以征信报告为准。
 
(4)贷款购买的房屋是商业或办公用房,不计算贷款记录;以住房为担保物,完成的抵押消费贷或者抵押经营贷,不计算贷款记录。
 
个人住房商业性贷款中的常见问题
 
一、如何认定购房人具有贷款资格
 
(1)借款人家庭的收入是负债的 2 倍。家庭收入的认定:①通过银行打印的工资流水认定;②通过借 款人所有的银行卡流水认定;③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的,一般不会认定;
 
(2)征信较好。一般逾期不能“连三累六”。逾期越多,征信越差,拒绝贷款的可能性越大;
 
(3)家庭不在拒贷范围内。
 
二、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
 
(1)可开具兼职收入证明(附流水);
 
(2)男女朋友共同借款(共同上产证);
 
(3)父母作为担保人;
 
(4)可将所有奖金、补助、住房公积金,全部计算收入;
 
(5)接力贷,父母作为所购房屋的所有权人,子女作为共同借款人。
 
三、贷款年限如何确定
 
贷款最长年限有下列 3 个影响因素,这 3 者得出的三个结果,取最小值,就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
 
(1)国家和地方政策。目前苏州市政策规定,住房商业性贷款的期限最长不超过 30 年;
 
(2)房屋年龄。一般要求房龄在 30 年以内,同时还需满足:贷款年限+房龄≤50(各银行之间有差异);
 
(3)借款人年龄。一般要求借款人不超过 65 周岁,同时还需满足:贷款年限+借款人年龄≤70(各银行之间有差异)。
根据《消费金融公司试点管理办法》,持牌消金公司发放贷款的个人额度上限为20万元。
 
换句话说,无论一抵还是二抵,一个人最多能贷到20万元。即便是一套房支持多人共同贷款,一家三口最多也只能贷到60万元。
 
就目前而言,一套房子动辄几百、上千万,相对来说消金能给到的抵押额度太低了,一般客户都会优先到银行做抵押贷款。
 
面对逐渐回暖房抵贷市场,持牌消金公司的竞争压力会越来越大。

律法普法-吕娟律师(擅长金融证券专业),转载联系作者并注明出处:https://www.qyqce.com/suzhou/404.html

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