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上海房屋抵押贷款应该如何办理?
 
经营性抵押贷款优势
 
1、利率低:2020年下半年以来的多次定向降息,结合今年疫情影响,使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%,普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。
 
2、贷足成数高,套数不受限:无论名下有几套房屋或有无房贷记录,根据当前政策理论分析,都可以贷足7成,甚至更多,避开成数不足的困境。
 
3、灵活性高,还款方式多样:还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。
 
4、效率高:只要做好贷前规划工作,大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复,效率远超按揭。
 
近两三年来,经营贷的利率从近6%降至低于3.75%,综合优势明显高于按揭,相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了,左右摇摆的,也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。
 
上海房产抵押贷款能贷几年?抵押贷款有哪些条件?
 
银行房产抵押贷款是指以自己或亲友的房产作为抵押物向银行申请贷款,款项可用于企业经营、买房、买车、装修及其他用途的融资方式,但是贷款的数额是有限的。下面,我们来看看房产抵押能贷款多少,房产抵押贷款应注意哪些问题?
 
1、房产抵押贷款能贷款多少与很多因素有关,如房龄、借款人年龄、房产的流性、变现性等,归结起来,这些都会影响到房产的评估值和贷款成数,房产的评估值和贷款越高,所能贷到的款项就越多。房产的评估值和贷款成数都会影响到房产的贷款额度。
 
 
上海房屋抵押贷款应该如何办理?
上海房屋抵押贷款应该如何办理?
 
房产抵押贷款额度计算公式:贷款额度=房产评估值×贷款成数。
 
2、房产房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下,房龄越长,房产保值的空间越小,一般获批贷款的成数就越低,甚至可能不予贷款。位置偏远、面积小的房产,贷款成数一般较低。因为位置偏远,面积又小,房产的变现能力就越差,所以贷款成数就低,甚至可能不予贷款。
 
3、房产抵押贷款能贷多少一般都是没有固定的。通常来说,要看房产的评估价,这个评估价不是你认为多少就是多少,要通过专业的机构来评估。还要看你房产的具体情况,比如年限,地域等等,产权问题等等。偶尔还会看你的个人条件,比如还款能力和个人信用额度等等。
 
NO.1 房产证
 
房产证主要包括:商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。
 
 
商品房的额度:大部分可以操作的是7成,但可以拉高额度做到8-9.5成,贷款年限通常在1-30年,一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活,包括先息后本、等额本息、随借随还等。
 
公寓和别墅额度:一般只有5成,通常无法拉高额度,主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。
 
写字楼和商铺:要求就更苛刻了,最高只有5成,且必须处于收租状态,即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以,但条件更不友好,这里就不展开介绍了。
 
对于商品房、别墅、公寓来说,大部分人买房不会全款买。如果在按揭,手上必须有房产证,且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。
 
NO.2 营业执照
 
如果贷款人为真实经营,根据其真实经营的场所,直接让银行人员上门就可以,注意场地的招牌清楚,现场有经营物料。如果不是真实经营,需要根据当时的银行政策,另行沟通。
 
经营时长:如果贷款人的执照未满三个月,很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的,也就是双新,需要等待双新期过去。经营执照满一年后,可选择的余地就比较大了。
 
此外,有很多人自己当老板,但是法人不是自己,这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然,直系亲属有营业执照也是可借用的。
 
NO.3 征信
 
征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的,银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。
 
 
负债:银行为了控制风险,往往对企业/个人要求是,负债不超过总资产的70%,一旦超过这个百分比,坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。
 
征信查询次数:一份健康的征信报告,对征信查询次数是有一定要求的,一般来说,一个月不超3次,2个月不超4次,3个月不超8次,基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。
 
历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的,所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期,但时间比较久远且金额不是太大,银行会与贷款者进行线下沟通,但如果历史逾期记录比较恶劣,包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等,那基本也很难通过。
 
NO.4 银行流水
 
银行流水是很多贷款者容易忽略的一环,很多贷款者准备了房产和营业执照,但往往会忘了银行流水也需要。
 
既然是经营性抵押贷款,必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解,但作为银行审批人员,是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的,所以这点需要提前包装一下。
 
经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水,还要体现经营。根据我们的经验,抵押贷100w以内需要6w以上的进账,100-400w需要10w进账,500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存,在5-10笔,有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。
 
NO.5 贷款主体
 
抵押贷主体年龄大部分在25-65岁,如果不在这个年龄范围内的,需要提供共同借款人或者担保人。
 
已婚的提供结婚证、户口本,谁是主借人上的谁的征信,一般是收入较多,征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证,虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异,但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。
 
如果房子是夫妻一方单独所有,当前来贷款也要夫妻两个人来,因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有,房本上有多少个人,那么出面签约就要有多少人到场,这是没得商量的。
 
此外,有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的,比如:公检法,持枪警员等。如果有过犯罪记录,也很容易被拒之门外。这些,都是贷款者需要提前了解好的。
 
上海房屋抵押贷款应该如何办理?
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上海房产抵押贷款应注意哪些问题?
 
银行在办理房产抵押贷款时,对于借款人的贷款资金用途具有一定的规定,借款人在向银行申请贷款时需要向银行进行贷款资金用途的说明,同时在贷款批准放贷时还需要借款人提供相应的贷款资金用途证明。目的是为了加强贷款资金流向的管理,防止一切可能出现的骗贷不良资金用途的发生。
 
注意贷款证件要齐全:
 
一般申请银行房产抵押贷款,借款人需准备身份证件(身份证、户口本或居留证件)、婚姻证明、有效收入证明(税单、工资条、工资存折等)或其他有效收入来源证明(基金、股票、其他货币收入等)。如果以家庭为单位申请银行个人款,借款人配偶的身份证明也应提交银行。
 
办理房屋抵押贷款的途径
 
1.银行:各大商业银行都是有房屋抵押贷款产品的,当然,银行的房屋抵押贷款相对审核较严,流程也较多,当然利率也是各类机构中最低的。其中六大国有银行的房屋抵押贷款利率基本是市面上最低的,2022年大多数城市的国有六大行的房屋抵押贷款在3.7%~4.5%左右,相比其他股份制商业银行以及地方性银行还是低不少的。
 
2.部分非银金融机构:市场上的金融机构是非常多的,除了银行之外,非常多的非银持牌金融机构也能办理房产抵押贷款,常见的可以办理房屋抵押贷款有典当行、信托公司、信保公司、小额贷款公司等等,如果向这些机构申请房屋抵押贷款,往往审核宽松,下款快,当然这类非银机构的贷款产品利率也会比银行高不少。
 
3.民间配资公司:很多人对于个人配资公司并不了解,实际上配资公司是以公司作为平台,快速的为需要资金的借款人匹配出借人,配资公司匹配的出借人都是个人资金方,所以资金也是由个人出,抵押权人也是个人,所以这类机构往往处理一些疑难杂症的抵押贷款,比如非常老的房子、征信黑、外籍、小孩房等等,当然,个人配资公司的贷款放款速度也是比较快的,贷款的利息较高,月利息在0.9%到1.3%不等,若选择这类房屋抵押贷款平台办理房屋抵押贷款,要尽量挑选一些实力比较强、正规的个人配资平台。
 
一、上海房产抵押一般需要以下条件:
 
1、具有完全民事行为能力的自然人,在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;
 
2、具有合法有效的身份证明及婚姻状况证明;
 
3、具有良好的信息记录和还款意愿;
 
4、有正当职业和稳定的收入来源,具备按期偿还贷款本息的能力;
 
5、所抵押房产的产权要明晰,符合国家规定的上市交易条件,可进入房地产市场流通,并未做任何其他抵押。所抵押房产未列入当地城市改造拆迁规划,并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;
 
6、具有支付所购房产首期购房款能力;以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;已购且办理了住房抵押贷款的,原住房抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且作抵押的住房已取得房产权属证书,房龄在10年以内;
 
7、具借款人具有合法有效的购房合同或协议;
 
8、具有贷款人认可的有效担保。
 
二、房屋抵押贷款的申请流程
 
1.评估房产价值(银行根据产证照片让银行合作的评估公司评估)
 
2.准备申请材料
 
3.去银行面谈、提交申请材料
 
4.下户看房(经营性贷款还要去企业下户)
 
5.审核出银行贷款批复
 
6.出银行批复后去签约
 
7.办理借款合同公证
 
8.房产权利人去房管局办理抵押登记
 
9.房管局出具他项权利证书给银行
 
10.提供用途合同与第三方账户,银行放款
 
 
上海房屋抵押贷款应该如何办理?
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三、房屋抵押贷款申请人的基本条件
 
1.具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人,主贷人年龄在18岁~65岁,抵押人年龄0岁~75岁,最高不超过80岁。
 
2.借款人为上班族或者企业主或者个体工商户,上班族需要单位能出具工作收入证明,企业主或个体工商户需要有营业执照。
 
3.具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明(或有效居住证明)
 
4.具有良好的信用记录和还款意愿,无任何违法行为及不良记录
 
5.具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力
 
5.申请人或者申请企业需要具有明确的贷款用途,消费类抵押贷款贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等,经营性抵押贷款贷款用途为企业经营
 
6.符合金融机构其他规定的条件
 
 
四、房屋抵押贷款对于房产的要求
 
1.房龄在30年以内,个别银行和非银金融机构可以接受35年以内的房产,35年以上房龄的房产一般只有个人配资才能做。
 
2.房产类型为:住宅、商铺、别墅、房改房、厂房、商住房、办公楼
 
3.房产价值符合申请机构的最低要求
 
4.抵押物产证齐全,产权清晰,无产权纠纷
 
5.抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划
 
6.产调里面没有不良信息,诸如违章建筑、查封、冻结等等
 
7.符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,所以以下几类房产是不符合要求的:公益性用途房产 、使用权房、经济适用房、公租房、未满交易期限的动迁房、文物保护建筑类型房产、即将动迁的房产
 
五、房屋抵押贷款需要的材料
 
非银机构的房抵贷需要准备的材料:身份证、房产证、户口本、婚姻材料、征信报告、一年流水、工作证明
 
办理银行经营性房抵贷需要准备的材料:身份证 ,婚姻材料 ,户口本 ,房产证(如果是二抵,另外要提供按揭抵押借款合同) ,公章,法人章,财务章,公司三证合一的营业执照 ,公司章程 ,公司最近一年的流水 ,办公租赁合同 ,用途合同,企业验资报告,上下游经营合同,企业经营的收付发票,最近三年的纳税申报表,最近三年的年度财务报表和最近一个月的财务报表,备用房产证,资产证明
 
办理银行消费类房抵贷需要准备的材料:本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、最近一年的工资流水、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋不动产权证、备用房材料
 
六、房屋抵押贷款的贷款额度
 
房产抵押贷款额度主要与银行评估价、贷款成数、房产类型有关,办理贷款,大家抵押物的房产类型一般是无法改变的,所以需要贷更多的额度,就尽量选择评估价高的银行以及给的成数高的金融机构。
 
一般来说,各类房产类型最高可贷成数具体如下:
 
1.商品住宅的抵押率最高可达 70%
 
2.商品别墅的抵押率最高可达60%
 
3.写字楼和商铺的抵押率最高可达 50%
 
4.工业厂房的抵押率最高可达 50%
 
七、房屋抵押贷款还款方式以及期限
 
房屋抵押贷款的还款方式主要包括气球贷、等额本息、等额本息、等本等息、先息后本、先息后本每年归本部分本金、随借随还等众多还款方式,一般来说,先息后本最长10年,等本或者每年归部分本金的还款方式最长可以做20年-30年。
 
八、房屋抵押贷款如何做到低利息
 
首先,要做利息低,肯定要选择银行作为办理房屋抵押贷款利息会低,而且如果自身条件满足,可以尽量选择大的银行办理,比如国有六大行、十二家股份制商业银行。
 
其次,办理房屋抵押贷款要做到利息低,肯定是选择做经营性房抵贷,而不是消费类房抵贷,因为中小微企业办理经营性房屋抵押贷款是有国家利率扶持的,所以经营性抵押贷款普遍利率低于消费类抵押贷款。

律法普法-吕娟律师(擅长金融证券专业),转载联系作者并注明出处:https://www.qyqce.com/ask/170.html

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