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着急用钱房产抵押贷款这样申请最划算
 
第一、将房子抵押贷款时对银行进行货比三家
 
怎么对比呢?现如今基准利率是市场化的,即使是贷款方式相同,但各个银行利率不同,收费标准不同,所以利率也是有高有低,借款人可以网上将各个银行的利率进行对比,哪家利率低就选哪家咯!
 
第二、锁定最佳调息方式
 
近些年来,我国已经进入了降息的通道,降息几乎成为未来的趋势,如果想要短期贷款,建议顺势而为等风来,在贷款合同中约定按月调息,等到降息了,次月就可以马上受益,执行新的贷款利率。
 
第三、贷款抵押一定要选择合适自己的还款方式
 
还款方式主要有等额本息和等额本金。等额本金是指每个月的本金是一样的,又称为递减息还款法,由于每个月偿还的本金固定,利息会随着本金的减少而减少。总的来说,借款人开始的时候月供还款压力大,但总利息少;等额本息就是每月本金加利息相同,还款压力均衡,但总利息负比较多。如果自己工资收入不高,建议选择等额本息,如果自己每个月工资够花,建议选择等额本金。
 
如何计算可贷额度?可以套一下下面的公式:
 
房屋评估价格x60%-未结清房贷=可贷金额
 
房屋评估价约等于:房屋目前市场成交价x90%
 
以一套500万的房,剩余100万按揭贷款为例:
 
着急用钱房产抵押贷款这样申请最划算
着急用钱房产抵押贷款这样申请最划算
500x90%=450(评估价)450x60%=270、270-100=170(可贷金额)
 
套入公式可以得出目前可贷金额为170万。
 
二次抵押贷款又可以分为“抵押消费”和“抵押经营”
二抵抵押消费贷
 
申请要求:征信良好,产权清晰,有稳定收入来源;
 
可贷额度:最高200万;
 
年化利率:最低3.85%;
 
贷款年限:最长8年期;
 
还款方式:等额本息&先息后本;
 
抵押消费不需要名下有公司,可以放款到个人账户。
 
二抵抵押经营贷
 
申请要求:需要有公司
 
可贷额度:最高1000万
 
年化利率:最低3.85%
 
贷款年限:最长20年期
 
还款方式:等额本息&先息后本
 
抵押经营需要借款人名下有公司,并且公司成立时间满一年以上,且营业执照变更时间满3-6个月以上。放款到第三方公司或者第三方公司法人个人账户。
 
房产抵押贷款一般是经营贷,需要有公司经营主体进行申请的,但很多人都是上班族,根本没有公司,那怎么办呢?其实有很多办法可以解决问题,就像条条大路通罗马。
 
一、没有公司的,可以申请个人消费抵押贷款的,不过个人消费抵押贷款利息较高,并且最高只能申请300万。个人消费抵押贷款金额300万以下的,有10年授信每年归本续贷一次,利息4.85% ,还有是10年按照20年还款,利息5.65%。消费抵押贷还款方式:五年期每月付息,每两年归本。最高200万,最高5成。随借随还。一次抵押二次抵押利息6%左右。
 
二、可以看看自己的直系亲属有没有现成的公司可以用用,因为房子是你名下的,只要你直系亲属有经营实体的公司,就可以用亲戚作为主贷人,一样是可以直接申请贷款的。
 
三、建议直接买个一年以上的干净壳公司,成为该公司的法人或股东,等上3-6个月,同时做好流水规划,这样才可申请到较低利率的经营抵押贷款产品。
 
四、如果用款不急的话,可以自己注册一家新公司,等1年后再申请低利息经营抵押贷款。利息最低3.7%。
 
其实能否做抵押贷款和是否闲置无关,主要和以下几方面因素有关:
 
1、是否能够上市交易,如果不能上市交易的话,就不能做抵押贷款。
 
2、房屋的性质,是住宅,商住两用,办公用房还是别墅等,这几种类型都可以办理抵押贷款。
 
3、房龄,一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。
 
能否办理抵押贷款,更重要的一条是看你在哪个城市,不同的城市各家银行的贷款政策完全不同,下面以北京为例来具体说说,这里只包括个人抵押贷款,未包括企业贷款。
 
1、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷,抵押消费贷一般额度都在100万,最高的也就200万,在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。
 
2、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵(或者叫着一押或者二押),二抵是指有按揭贷款的情况下,再办理抵押贷款,反之,就是没有按揭贷款的情况下,办理抵押贷款叫着一抵。
 
3、抵押经营贷办理的条件:
 
1)房龄,一般不能超过40年,当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款,这个就需要找特定的银行办理了。
 
2)房屋面积,一般要超过40平米,如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款,当然也有特殊的银行或者机构可以办理。
 
3)房屋性质,70年住宅、别墅、商住和办公用房,对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款,别墅也有绝大部分银行可以做,对于商住和办公用房只有少量银行可以做。
 
4)借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司,关于经营的公司,不同的银行要求完全不同,有些银行还可以做实控(顾名思义,就是可以是某家公司的实际控制人即可),有些银行要求是公司的股东或者法人(不一定是真实经营,也就是我们说的壳公司),最为严格的是有些银行要求是真实经营的,这个就比较麻烦,而且要求提供财务报表和纳税申请表等。
 
着急用钱房产抵押贷款这样申请最划算
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4、北京地区抵押经营贷产品的重要参数:
 
1)贷款利率,最低的4.8%左右,主要集中在6-7%,高的也有8%,甚至10%左右的,当然各种产品都有自己的优劣势,没有绝对的优势或者劣势,要么就是被市场淘汰,要么就是一统江湖了,两者都不太好,产品优势过大,很容易出现坏账和呆账。
 
2)贷款年限,北京抵押贷款最长的20年,大部分银行的年限集中在10年和5年,也有3年和1年期的,可以根据自己需要选择年限,也是各有优劣势的。
 
3)还款方式,多种还款方式,先息后本,等额本息,等额本金等多种方式,有些先息后本的产品还需要一年一归本。
 
4)贷款金额,不同银行贷款限额不同,大部分银行限额1000万,有少量银行1500万,最高的可以做到3000万。
 
5)贷款成数,最高可以做到9成,大部分集中在6-7成左右,实控的一般可以做5成,具体成数和房屋的性质还有关系,一般别墅只能做5-6成,商住只能做5成左右。
 
在这里致享融也顺便将北京的部分主流抵押贷款产品汇总一下,大家可以参考一下市面上有哪些相关产品:
 
1、银行1,壳公司法人或者即可,利率3.86%,年限20年,等额本息还款,最高额度1500万。
 
2、银行2,壳公司法人或者股东或者直接包装实控,利率4.35%,年限20年,等额本息还款,额度最高1500万。
 
3、银行3,壳公司法人或者股东或者直接包装实控,利率3.7%,年限10年,等额本金还款(额度的一半),额度最高1000万。
 
4、银行4,壳公司法人或者股东,利率3.7%-4%,年限5年,等额本息还款(月供按20年计算的气球贷),5年之后还可以不归本续贷,额度最高1000万,可以做二抵。
 
5、银行5,壳公司法人或者股东,或者实控,但是需要公司共借,利率4.37%,等额本息还款,年限10年(月供按20年计算的气球贷),最高额度1500万。
 
6、银行6,真实经营公司(需要下户),可以做真实经营公司的实控,但是需要法人共借,利率4.5%-5.3%,先息后本或者等额本息均可,额度最高3000万,可以做二抵。
 
7、银行7,可以做实控,利率4.5%,额度最高1500万,年限5年授信,一年一归本,先息后本还款,最高可以做到75成。
 
关于抵押经营贷款,建议大家找专业的机构办理,不要盲目地去办理,尤其是自己办理非常麻烦,原因如下:
 
1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长,其次是需要的材料会非常多,然后就是有些材料可能还需要zuojia,所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待,因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多,但是对于自己去办理的,客服经理还不敢收钱,所以为你办理会很麻烦,还不赚钱,将来如果出现逾期,扣的钱远比他赚的钱多。
 
2、很多客户会比较盲目地去注册壳公司,每家银行对于公司的要求都完全不同,包括营业范围,因为还会涉及到上下游合同,不是单纯的注册一个壳公司就可以,注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配,经常出现客户自己注册了公司用不了。
 

律法普法-吕娟律师(擅长金融证券专业),转载联系作者并注明出处:https://www.qyqce.com/ask/252.html

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