上海房产抵押贷款公司办理注意事项
上海房产抵押贷款办理事项
一、房改房能否办理抵押贷款
房改房之前属于单位所有，随着房产市场的放开，此类房产进入了房改的序列，由原来的国家所有变成了私人所有，虽然没有土地证，但是此类房产就本质而言是可以申请贷款的。尽管房改房没有产权证，但是并没有影响到此类房产贷款的办理。
我国房产抵押贷款的政策：贷款成数为房产评估值的5-6成、贷款期限为10年、贷款利率为基准年利率上浮10%。借款人在办理贷款时需要向银行提供贷款资金用途证明。银行对于借款人的征信记录（信用记录）审核的比较严格。
另外，我国的多数银行都已经开办了此类贷款业务。因此房改房可以银行抵押贷款。
房屋抵押登记要什么材料
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
房屋抵押登记提交材料：
1、房屋抵押登记申请书（网上打印）。
2、房屋所有权证（原件和复印件一份）、共有的房屋还需提交房屋共有权证（原件和复印件一份） 。
3、共有权人同意抵押的书面意见（原件）。
4、借款合同、抵押合同（原件）。
5、抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明（原件）。
6、抵押人的身份证明原件（核对原件，收取复印件） （如委托代理人申请登记，委托书必须公证，还需提交代理人身份证明原件及复印件一份）；
中国居民：身份证；
其他有效证件：军官证，文职干部证，士兵证、军人学员证、军官退休证、文职干部退休证、离休干部荣誉证、中国护照；
港澳同胞：香港（澳门）特别行政区护照或居民身份证；
期房抵押登记需什么材料
提交证件：
（一）、期房抵押申请
（二）、预购（售）合同（预售合同已登记备案的全套）
（三） 、抵押合同
（四）、开发商同意抵押证明
（五） 、贷款合同
（六） 、授权委托书及代理人身份证明复印件
（七）、登记机关认为必要的其它文件及资料
由于房地产市场资金紧张，期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中，房地产商延期竣工。迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜，这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险。
上海期房抵押登记需什么材料
二、房改房抵押贷款怎么办理
办理银行抵押贷款需要按照下列流程来：
1、借款人提出贷款用途，金额及年限时间；
2、准备贷款材料：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；包括：本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明；房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明
3、看房评估。由相关机构对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；
4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；
5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；
6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手；
7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户（注：原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）。
房地产抵押贷款是什么意思，如何办理房地产抵押贷款？
一、房地产抵押贷款是什么意思
房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供按期履行债务的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权处分抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同规定的其他内容。按照贷款利率确定方法和计息方法，房地产抵押贷款分为固定利率房地产抵押贷款、浮动工资利率房地产抵押贷款和可调利率房地产抵押贷款。
商品房抵押贷款是一种商业性的房屋抵押贷款，是商品银行利用自身的信贷资金发放的购房抵押贷款，俗称购房按揭贷款，对购房者来说，可以统管向银行借款达到分期付款购买商品房的目的。
二、如何办理房地产抵押贷款
1、提交所需证件。
（1）房地产权证或房屋所有权证，土地使用权证；
（2）借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；
（3）收入证明（需盖公章）。
2、看房评估。根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。
3、在银行面签合同。房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。
4、抵押登记。借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。
5、放款。抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。
房地产抵押登记需要什么材料，办理程序是什么？
一、房地产抵押登记需要什么材料
根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。
登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。
二、房地产抵押登记的办理程序是什么
房地产抵押登记基本程序如下：
（一）抵押登记申请
办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
1、房地产抵押登记申请书；
2、抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
3、抵押合同；
4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；
5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
6、可以证明抵押房地产价值的资料；
7、登记机关认为必要的其他文件。
（二）受理申请
审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
（三）审核
1、登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
（1）权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；
（2）根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；
（3）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
2、从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
（1）身份证明；
（2）《房地产证》或其他房地产权利证书；
（3）抵押登记申请书是否按要求填写；
（4）抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
（四）登记
1、对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
2、预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
（五）收费发证
1、登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
2、将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。
（六）立卷归档
按规定建立土地和房地产登记的档案。
什么是房产抵押贷款，房产抵押的程序是什么
一、什么是房产抵押贷款
房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。
个人房产抵押贷款是指以自然人为对象发放的以个人房产抵押作为担保的且用途合法的人民币贷款。
贷款条件
借款人须具备以下条件：
1、有当地常住户口或有效居住证件；
2、具有稳定的经济收入，具备按期偿还贷款本息能力；
3、信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；
二、房产抵押的程序是什么
申请登记时需提交书证材料：
1、房屋抵押权登记申请表；
2、房屋所有权证 （原件）；
3、房地产抵押合同、贷款合同（原件），（单位之间的债权担保、个人之间借贷、均应公证抵押合同、借款合同）；
4、房屋价格评估报告；
5、当事人身份证件，私房抵押需出具夫妻身份证明（结婚证或户口簿），配偶出具同意书，未婚者需出具经工作单位盖章的独身证明书。抵押人因故不能到场，需出具经公证的委托书及代理人的身份证件；
6、共有房屋，需同时提交共有人书面同意证明；
7、乙承诺书（第三人担保，由担保方出具）；
8、上级主管部门或董事会、股东会批准房产抵押的文件；
9、单位营业执照或法定代表人任命书，法人授权委托书及代理人身份证件。
办理时限：自受理登记后30个工作日办结
收费依据及标准：
住 宅：每套80元收取；
非住宅：按不超过非住宅房产登记费标准的60%收取。
办理住房抵押贷款的流程是什么
一、什么是住房抵押贷款
住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款，实际上是指用客户已经有的可以上市流通的商品房屋抵押给银行贷款的品种，有区别于二手楼置业贷款和一手楼贷款，在于客户已经拥有房产的所有权，而不是即将拥有。抵押房屋贷款需要有明确的贷款用途，不能用于法律法规明令禁止的用途，比如，炒房、炒股是不允许的，要求抵押房屋贷款的用途专款专用，并接受贷款发放方以及监管机构的监管，发现违规，银行有权追回贷款。另外，抵押房屋贷款客户的信用记录很重要，是反映客户的还款意愿的历史证据，如果信用不好，房产再足值，银行也不会受理抵押房屋贷款的，也就是说一分钱不借。
二、办理住房抵押贷款的流程是什么
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额；
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认；
3、银行对贷款申请进行调查、审批；
4、购房人与银行签订借款及担保合同；
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款；
6、购房人与银行办理房产抵押登记（或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保）；
7、银行向售房人账户发放贷款；
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款；
9、购房人收房，按月还款（阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记）
办理房屋抵押需准备的材料
（一）以个人所有房产设定抵押的：
1、 抵押当事人的有效身份证；
2、 抵押当事人双方签订的抵押合同（需经公证）；
3、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；共有房屋必须提交共有人同意抵押的证明书及《共有权保持证》）；
4、第三人提供担保的，须提交“担保承诺书”；
5、房屋价值评估报告或价值资料；
6、 抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”；
7、委托他人办理的，必须提交公证的“委托书”。
（二）以单位所有的房产设定抵押的：
1、企业营业执照；
2、 法人代表授权委托书（需经公证）；
3、 委托人、受托人身份证；
4、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；
5、抵押当事人双方签订的抵押合同（需经公证）；
房产抵押登记怎么注销，注销房产抵押登记所需材料
一、房产抵押登记怎么注销
所谓房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。
房地产抵押是指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履行担保的行为。
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
二、注销房产抵押登记所需材料
（一）注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交（即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等）；
（二）抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；
（三）抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；
（四）抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件。
6、房屋价值评估报告或由银行出具的价值资料；
7、经主管部门批准、抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”；
8、登记机关需要提供的其它证明材料。
二、怎么办理房屋抵押登记？
1、在抵押贷款中，抵押当事人银行和借款人应在房屋产权证收押后，到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续。
2、借款人应提交抵押登记申请书、身份证，银行应提供购房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有权证等材料。
3、登记机关对材料进行审核后予以登记发证，在原《房屋所有权证》上做抵押情况注记交给借款人，同时向银行颁发《房屋他项权证》。
办理房屋抵押登记应遵循以上流程来办理。
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
土地使用权抵押登记时所需材料
土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后十五日内，持被抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记。一方到场申请抵押登记的，必须持有对方授权委托文件。
申请抵押登记除提交前款所列材料外还应分别情况，提交下列材料：
1、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明；
2、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；
3、抵押乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明；
4、以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；
5、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；
6、抵押权人为非金融机构，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件。
同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。
未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。
一、申请抵押贷款的条件
以自己或亲友的房产作为抵押物向银行申请贷款，可用于购房、购车、教育、旅游、购买大宗耐用消费品等用途。
1、申请条件，具有完全民事行为能力的自然人，信用良好，收入稳定，具有按期偿还贷款本息的能力。
2、贷款额度，以个人住房抵押的，贷款金额最高可达房屋价值的80%；以个人商用房（商铺、写字楼）抵押的，贷款金额最高可达商用房价值的60%。
3、贷款期限，贷款期限最长可达10年；
4、贷款利率，执行人民银行规定的贷款基准利率或适当浮动。
5、还款方式，贷款期限在1年（含）以内的，采用按月付息，按季或一次还本的还款方式；贷款期限超过1年的，采用按月还本付息方式。
二、抵押贷款被保险人的义务
1、在投保时，被保险人及其代表应对投保申请书中列明的事项以及本公司提出的其他事项作出真实、详尽的说明和描述；
2、被保险人投保时一次交清保险费；
3、保险期限内，被保险人应采取一切合理的预防措施，包括认真考虑并付之实施本公司代表提出的合理的防损建议，由此产生的一切费用，均由被保险人承担；
4、在发生引起或可能引起本保险单项下索赔的损失时，被保险人及其代表应立即通知公司，并在七天或经公司书面同意延长的期限内以书面报告提供事故发生的经过、原因和损失程度。
一、已抵押的房子能不能买卖
法律和规章并没有禁止抵押人合法转让抵押物。根据《担保法》第四十九条规定“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，并告知受让人”。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十七条规定“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。”第三十六条规定“抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况”。第四十九条规定“抵押人擅自以出售、出租……方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿”。由此可见，已经抵押的房子还可以买卖，只不过存在一些限制。
二、买卖已抵押的房子有哪些限制
根据《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，他有权将房屋出售。为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制：
1、抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。在《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”
2、买卖房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的价款，应当优先向抵押权人提前偿还所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存。
3、抵押人出售房屋所得价款，除向抵押权人清偿债务或向与抵押权人约定的第三人提存外，剩余部分归抵押人所有，不足部分有抵押人继续清偿。
房产抵押时如何估价
（一）由抵押当事人协商议定。房地产抵押价值可以由商业银行和借款人协商议定，达成合意后应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议。房地产管理部门不得强行要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，也不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
（二）由房地产估价机构进行评估。房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。
房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。房地产估价机构应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予“回扣”、恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务。评估结束后，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
办理房屋抵押贷款有什么条件，需要提交什么材料
一、办理房屋抵押贷款有什么条件
办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构要求完全相同。具体要求如下：
1、在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。
2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。
3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。
4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。
5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。
6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。
二、办理房屋抵押贷款需要提交什么材料
业务办理所需的材料较多且缺一不可，具体需提供材料如下：
1、借款申请书；
2、身份证、户口簿或其他有效居留证件原件，并提供其复印件；
3、抵押房屋清单和有处分权人（含财产共有人）同意抵押的证明
4、与经销商签订的购车协议或合同；
5、房屋产权证
6、职业和经济收入证明，以及家庭基本状况；
7、抵押保险
8、房屋评估证明
9、要求提供的其他文件资料。
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
何为房产抵押，不得设定抵押的房产有哪些
一、何为房地产抵押
房产抵押，是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
二、不得设定抵押的房产有哪些
下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制：
1、土地所有权不得抵押，土地使用权可以抵押；
2、地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；
3、乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
4、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
5、权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
6、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
7、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
8、已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
9、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
10、违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
担保合同注意事项有哪些？
一、担保合同包括哪些内容
1、被保证的主债权种类、数额：
2、债务人履行债务的期限；
3、保证的方式；
4、保证担保的范围；
5、保证的期间；
6、双方认为需要约定的其他事项。保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。
二、担保合同注意事项有哪些
1、签订抵押合同的抵押人与不动产权利人应一致。特别注意抵押财产是否是共有，如果是共有的，则抵押合同也要由共有人签字同意，以确保抵押合同合法有效；
2、抵押人如果是公司法人的，应要求公司法人提供公司章程，如果章程规定对外担保需要经股东会决议或特别决议，则要让公司提供相应的股东会决议。以免其他股东对抵押的效力提出质疑；
3、应为抵押物办理财产保险，受益人为抵押权人，保险单交抵押权人保存，防止抵押财产意外毁损而蒙受损失；
4、办理抵押的登记、保险费用应明确约定由谁承担；
5、约定抵押权人处分抵押财产的方式及抵押人的协助义务，以及注销抵押权时抵押权人应予协助的义务；
6、处理抵押财产所得价款不足清偿所担保的债务，抵押人是否仍需要承担补足责任要明确；
7、约定抵押人保证所提供的抵押财产不存在未披露的共有及存在争议情况，如果因前述情况而给抵押权人造成损失，要承担相应的赔偿责任。
哪些房地产抵押受限制？
上海房产抵押贷款公司办理注意事项
一、什么是房地产抵押
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
二、哪些房地产抵押受限制
（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地产。
上海期房抵押登记如何操作？
一、期房抵押登记如何操作
（一）办理商品房预售登记
开发商按规定必须到市房管局市场监察科办理商品房预售登记，领取商品房预售许可证，证上登记的楼房坐落号应为局产权产籍科现场测绘并统一编制的楼房确权号。
（二）办理商品房预售合同登记
期房买卖双方签约时，应使用市房管局统一印制的商品房预售合同，并在签约之日起30日内，由预售方持预售合同到市房管局市场监察科申请登记，经审查加盖登记专章，准予登记后生效，副本一份由市房管局备案。
（三）办理贷款抵押登记
抵押当事人及地产开发经营单位三方须持已生效的商品房预售许可证、商品房预售合同原件、预付款凭证及其他证明、证件，到市房地产交易市场管理处抵押科办理抵押登记备案手续，经审查核准后，颁发《期房抵押登记备案证明书》给贷款银行。凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，房地产开发经营单位应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到市房管局产权产籍科办理房屋所有权证书，并通知贷款银行、抵押人。
二、期房抵押登记需要提交什么材料
提交证件：
1 、申请
2 、预购（售）合同（预售合同已登记备案的全套）
3 、贷款合同
4 、抵押合同
5 、开发商同意抵押证明
6 、授权委托书及代理人身份证明复印件
7 、登记机关认为必要的其它文件及资料
由于房地产市场资金紧张，期房竣工和交付的进度要视房地产商资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。实践中，房地产商延期竣工。迟延交付甚至破产歇业无法交付的现象也屡见不鲜，这使得作为抵押标的的期房不一定能成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险。
一、房屋抵押登记提交什么材料？
房屋抵押就是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。
房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记依照法定程序履行的法定行为。一方面，抵押登记的作用是为了交易安全。设立抵押权的本身是为了保障主债权的安全，经过登记这一法定程序，能起到对抵押物是否有瑕疵的把关作用，有利于抵押权人的保护。另一方面，我国现行的法律规定抵押登记是法定要式行为，抵押权是一种在抵押物上所设定的他项权利，履行抵押登记手续是抵押法律关系成立的必要条件。
需提交的资料：
（一）房屋所有权证（房屋共有权证）；
（二）土地使用证（土地他项权证）；
（三）经已备案的评估机构出具的评估报告书；
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（四）房地产抵押合同；
（五）借款合同或其他债权债务合同；
（六）个人：抵押人及配偶身份证、结婚证（户口本或单位证明）；
单位：营业执照（机构代码证、法人资格证）、职代会决议或董事会决议、企业章程、委托书及法定代表人、被委托人身份证；
（七）个人委托代理的，出具公证委托书和被委托人身份证；
（八）其他相关书证。
（抵押人及配偶必须到场，以上材料全部带原件，经审查后留复印件）
二、房屋抵押收费标准
收费标准
（一）房产抵押手续费（鲁价费发[2002]171号）：
住 房：抵押金额在50万元以下150元、套；在50万元以上300元、套。
非住房：抵押金额在2000万元以下0。7‰；在2000-5000万元0。175‰；在5000-10000万元0。105‰；在10000万元以上0。035‰。
（二）抵押登记费（鲁价费发[2002]172号）：80元、宗。
上海期房抵押登记如何操作？
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已抵押房产买卖无效吗，抵押房屋查封后能拍卖吗
一、已抵押房产买卖无效吗
根据相关规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
许多卖房方是以抵押贷款的方式支付购房款的，其所卖的房屋往往已设定了抵押登记。
卖房方将已办理抵押登记的房屋进行转让并签订房屋买卖合同的，卖方应当通知抵押权人（如银行）并告知买方房屋已抵押的情况。
如卖房方未通知抵押权人，但告知了买方房屋已办理抵押登记的情况，则抵押权人可主张房屋买卖合同无效，而买方则不能以此主张买卖合同无效。
如卖方通知了抵押权人但未告知买主房屋已经抵押的情况，则买方可主张房屋买卖合同无效；如卖方既未通知抵押权人，也未告知买方房屋已经抵押的情况，则抵押权人和买方均可主张房屋买卖合同无效。
二、抵押房屋查封后能拍卖吗
最高人民法院一纸新的司法解释，解除了前一个司法解释对银行的束缚，让他们在处置拖欠房贷时可以较为自主地处理抵押房产，而无司法掣肘与后顾之忧后，还可让弱势的房贷申请人间接受益。
高院近日出台的《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》明确指出，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
高院新的司法解释———《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，看似“忽略”了个人的居住权，实际对购房者却是有利的。有了这个新司法解释，银行的债权得到保证，可以没有后顾之忧地做大个人住房抵押贷款业务，贷款门槛会放低，政策也会更灵活。
办理房产抵押需要哪些材料，抵押受限的房地产有哪些？
一、办理房产抵押需要哪些材料
（一）房产证。
（二）权利人及配偶的身份证。
（三）权利人及配偶的户口本。
（四）权利人的婚姻证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）。
（五）收入证明。
（六）如房产证权利人有未成年儿童，请提供出生证。
（七）如房产内还有银行贷款，请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单。
（八）为提高贷款通过率，请尽量多的提供家庭其他财产证明，（如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）。
二、抵押受限房地产有哪些
根据《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制。
（一）土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
（三）权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。
（四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
（五）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
（六）已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
（七）以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
（八）违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
（九）依法不得抵押的其他房地产。
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一、房屋抵押贷款保险的内容
房屋抵押贷款保险的内容有：
（一）保险对象，即办理房屋抵押贷款的房屋所有人；
（二）保险财产，主要是抵押贷款所购的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围；
（三）保险期限，与贷款期限一致。在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；
（四）保险金额及保险费，以所购房屋价格定额确定保险金额，保险费每年计收一次；
（五）被保险人义务。
（六）损失赔偿。
二、办理住房抵押贷款保险的好处
办理购房贷款时已将房地产权证抵押在银行，一旦还贷不能，银行即可将房产变卖抵偿，为什么还要办理住房抵押保险呢？好处有两个方面：
（一）为了降低和分散贷款风险。
随着住房抵押贷款规模的扩大，贷款的风险度也就相应增加。由于个人住房抵押贷款的贷款期限较长，存在着抵押物自身风险、借款人信用风险、流动资金风险、抵押物处置风险等各种风险。虽然，贷款银行有抵押作担保，但由于法律法规不健全，银行并不能正常行使处置抵押权，贷款风险并不因抵押担保而完全消失。因此，建立抵押贷款保险制度，由保险公司或专业担保公司承担贷款信用保证，可以降低和转换抵押贷款的上述风险，促进抵押贷款制度的发展。
（二）为职工购房减少购房风险。
1、住房抵押贷款的期限比较长，在长达20年的还款期限内，抵押物和债权如果没有财产保险，一旦发生意外，住房受到毁损或贷款人无力偿还贷款本息，保险人将依照保险合同承担赔偿保险金责任，或替借款人偿还贷款本息的责任，实际上是保证借贷双方的利益，减轻职工的购房风险。
2、抵押贷款保险能大大提高购房人的首期付款能力。国外通例表明，用抵押贷款保险公司保证的，购房人首期付款都在房价的10%左右，目前我国购房首期付款也降低到20%，与抵押贷款保险的开展有很大关系。
3、住房抵押贷款保险业务的开展，可以推进个人住房抵押贷款的发展，使贷款购房的职工更容易贷到款，实现购房愿望，例如加拿大实施购房抵押贷款保险后，个人住房抵押贷款比原来增加了40%。
什么是房地产抵押权的实现，如何实现房地产抵押权？
一、什么是房地产抵押权的实现
房地产抵押权的实现，又称房地产抵押权的实行，即当债务人不履行债务时，房地产抵押权人行使其抵押权将抵押的房地产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。房地产抵押权的实现是债权实现的一种方式，是房地产抵押权担保功能实现的最后环节。
依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
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二、如何实现房地产抵押权
（一）房地产抵押权实现的条件
房地产抵押权是为将来行使而设定的权利，非即时行使的权利，只有符合一定的条件，抵押权人才能行使之。房地产抵押权实现的条件有三：
1、房地产抵押权的存在。房地产抵押权的实现首先应以房地产抵押权的存在为前提。房地产抵押权的存在是指当事人曾就特定的债权设定房地产抵押权，并且，此项房地产抵押权尚未因法定的原因而消灭。房地产抵押权若不存在，则不能实现抵押权。
2、债权已届清偿期而未受清偿。债权已届清偿期而抵押权人未受清偿时，抵押权人才能行使抵押权。清偿期为房地产抵押权人得依法向债务人请求债务履行的时期，应以登记的日期为准。清偿是指抵押权所担保的债权全部得到清偿，若债权仅获部分清偿，抵押权人可行使抵押权而使未受偿部分的债权获得清偿。
3、对于债权的未受清偿抵押权人没有过失。中国立法对于抵押权与主债权的关系，严格遵循抵押权的附从性，故在债权的履行过程中发生瑕疵必然会影响抵押权的效力。若债权的不能履行，系房地产抵押权人的原因所致，则抵押权人不能以债权已经到期为由，实行房地产抵押权。
（二）房地产抵押权实现的方式
一般的抵押权，其实现的方式有折价、变卖和拍卖三种。在中国，实现房地产抵押权只能采取拍卖方式。债务人不履行债务时，房地产抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。拍卖方式透明度高，公平合理，更利于担保目的的实现及房地产市场的良性发展。
（三）房地产抵押权实现的程序
债务履行期届满债权未获清偿的，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的房地产拍卖所得的价款受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉，在人民法院的主持下，实现抵押权。
在划拨的国有土地使用权上设定抵押，实现抵押权时，必须经过两个特殊程序：一是拍卖该土地使用权时，必须经有批准权的人民政府审批；二是拍卖所得价款必须首先缴纳应缴的土地使用权出让金，然后抵押权人才能优先受偿。
房地产抵押登记的程序，房地产抵押登记时注意什么？
一、房地产抵押登记的程序
房地产抵押登记具体程序为：
（一）登记申请
办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验以下文件：
1、抵押当事人的身份证明或法人资格证明材料；
2、抵押登记申请书；
3、抵押合同；
4、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；
5、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件和证明材料；
6、可以证明抵押房地产价值的资料；7、登记机关认为必要的其他文件。
（二） 登记审核与登记登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理之日起15日内做出是否准予登记的书面答复。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利的记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。
以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
（三） 登记的变更与注销
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。
因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
二、房地产抵押登记时注意什么
《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用，房地产抵押登记注意以下几种情况。
（一）如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记 抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分？我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。抵押权的变更登记，是指房地产抵押权主体（抵押人、抵押权人、抵押物）不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化（例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等），将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司改制、更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变；抵押权内容发生改变，包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。根据法律法规规定，房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销（撤销）情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记，是一种先后关系、从属关系，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。
（二）对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权，在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记，变更登记时间晚于在后的抵押权，是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时，一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权，经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款，首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿，后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后，后一顺位抵押权人将无法实现抵押权，遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键
（三）私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记关于房地产抵押的范围，我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中，对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。
申请房地产抵押登记所需材料，房地产抵押登记办理程序
一、申请房地产抵押登记所需材料
办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
（一）房地产抵押登记申请书；
（二）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；
（三）抵押合同；
（四）《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》；
（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；
（六）可以证明抵押房地产价值的资料；
（七）登记机关认为必要的其他文件。
二、房地产抵押登记办理程序
房地产抵押登记基本程序如下：
（一）抵押登记申请
（二）受理申请
审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
（三）审核
1、登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
（1）权属来源的性质是限制抵押（包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地）而未取得有关部门同意的；
（2）根据城市规划，政府决定收回土地使用权的；
（3）司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
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（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（5）权属有争议的；
（6）法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
2、从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
（1）身份证明；
（2）《房地产证》或其他房地产权利证书；
（3）抵押登记申请书是否按要求填写；
（4）抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
（四）登记
1、对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
2、预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
（五）收费发证
1、登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
2、将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人（由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取）。
（六）立卷归档
按规定建立土地和房地产登记的档案。
律法普法-吕娟律师（擅长金融证券专业），转载联系作者并注明出处：https://www.qyqce.com/shanghai/2484.html
