上海房产抵押贷款最新政策及利息，上海房产证抵押银行贷款
上海房产证抵押银行贷款
银行房屋产权证抵押贷款_怎么办理?需要什么手续?今天就个大家详细介绍下：上海房产抵押贷款的那些事
首先我们要知道上海房产证抵押贷款的要求：
1. 具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁之间；外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业；
2. 具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）；
3. 具有良好的信用记录和还款意愿；
4. 具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；
5. 有明确的贷款用途；贷款用途符合国家法律、法规及有关规定，承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及其他国家法律、法规明确规定不得经营的项目；
6. 能提供银行认可的合法、有效、可靠的房屋抵押；
7. 在工行开立个人结算账户；
8. 银行规定的其他条件。
上海房产抵押贷款最新政策及利息，上海房产证抵押银行贷款
房产证抵押贷款，房产证是否要押到银行要根据情况而定。
1、如果在银行办理抵押贷款的话，这个要看当地的抵押部门的，有的城市抵押部门会收回房产证的原件，然后出具抵押他项权证给银行，等到还款的时候再去抵押部门解押，然后退回原件。另外有的城市抵押部门则不会收取房产证原件，但是他会在原件备注栏标注该房产已于某某年月日抵押给某某银行，债权多少，原件退还给您，出具他项权证给银行。
2、如果是拿去民间融资借贷，民间融资债权人一般都会拿去抵押部门办理抵押手续后再放款给您，和银行的手续也是一样的，相信民间融资借贷不会只收取您的房产证而不去办理抵押登记手续的，房产证可以挂失的，只收房产证不办理相关登记手续对于设定的抵押物没有优先处置权。
上海房屋抵押贷款具有哪些其他贷款方式没有的优点：
1、贷款额度较高：根据房屋的市场估值，贷款金额最高可达评估价格的70%。
2、贷款成功率高：如果拥有一套符合规定的房产作为抵押，贷款的成功率是非常高的。
3、贷款期限长：房屋抵押贷款最长可达30年。
4、还款方式多样：可按月等额本息、按月等额本金、按周还本付息等。
上海房屋抵押贷款注意事项：
1、不是所有的房屋都能抵押贷款。
2、房产评估价不是越高越好，一定要符合实际。
下面上海房产抵押服务中心就为大家介绍几家正规靠谱的房屋抵押贷款公司，都是有着多年诚信经营历史的老品牌，都是正规合法的房屋抵押贷款公司，而且贷款利率在市场上也非常有竞争力。想找审核容易过、批款放款速度快、利息低的、服务好的房屋抵押贷款公司的朋友不要错过哦。
期房抵押
(1)购房预售合同;
(2)与银行签订购房借款合同;
(3)购房预交款收据复印件(验原件);
(4)夫妻结婚证复印件(验原件)，独身的由户口所在地民政部门出具的证明;
房产证抵押贷款,房产证要不要押到银行?在办理房产抵押贷款的时候你需要提前了解相关贷款事宜，特别是贷款的利息必须要清楚。
上海房产抵押贷款特点对比：
一、产品的特点不同
第一、从期限来说
房贷的期限比较长，最长可以达到三十年，当然短到五年也没有问题。房产抵押贷款的期限相对较短，最长一般不超过10年，甚至超过5年的都比较少，大多数银行批准的都是一到三年的房产抵押贷款。
第二、从利率来说
房贷的利率相对较低，一般都是5%上下。早些年，很多银行还在基准利率上打折，有些人还享受4%左右的房贷利率。房产抵押贷款的利率一般都在6%以上，有些客户资质不是很好，利率甚至能达到8%左右。
不过，现在为了响应支持小微企业发展，小微企业做房产抵押贷款也有比较低的。有些银行最低也能达到4%-5%。
第三、从还款方式来说
房贷的还款方式一般就只有两种，等额本金和等额本息，可选择的范围比较小。房产抵押贷款的还款方式则相对多一些，除了等额本金和等额本息，还有计划还款、到期一次还本付息、按月还息，到期还本等。
房贷和住房按揭贷款是银行受众较广的两种产品，产品特点也呈现出了较大的不同。这些不同也决定了产品的受众不同。
二、产品的受众不同
房贷的用途只能用于买房，但是它的受众群体非常广泛。从个体工商户到企业老板，从工地打工的人群到写字楼的职员都有可能采用贷款来买房。
房产抵押贷款的用途则很广泛，可以用于各种消费，也可以用于生产经营。由于房产抵押的手续麻烦，人们的正常消费金额也不会太高，所以80%的房产抵押贷款都是用于生产经营。也就是说房产抵押贷款的受众群体主要是那些有经营实体的人群。
两类贷款的受众群体有所不同，但也有交叉的群体。就是这群既可以申请房贷又可以申请房产抵押贷款的人，在两种贷款的风险审批人员面前受到的待遇也是不同的。
三、审批宽容度不同
房贷的受众群体相对普遍，而且贷款用途几乎不会作假。期限拉长以后，月供对于大部分人来说都是能还得上的。基于这些原因，房贷的审批宽容度相对是比较高的。只要征信符合条件，银行流水没有那么糟糕，基本上都能贷出来款。
对于房产抵押贷款来说，审批宽容度相对较低。很多客户的房产抵押贷款用途是不确定的，虽然经过银行的调查，但不排除企业或个人挪用资金，引发风险。房产抵押贷款期限相对较短，每月还款金额也相对较高，对于借款人的资金实力要求较高。
同样是一拨人，如果是办理房贷的，银行在很多情况下是比较宽容的，睁一只眼闭一只眼就过了，最终出风险的概率还比较低。可如果是申请房产抵押贷款，那就需要借款人提供一系列材料，手续麻烦不说，耗时也相对较长。
上海房屋抵押贷款流程
1、准备材料
首先，把夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证(或复印件)、工商执照、税务登记证、银行的资金流水等准备好。
2、房屋评估
带着身份证明、房权证到评估公司对抵押房屋申请评估，这里注意一点，银行都有自己指定的评估公司；评估公司受理后出具评估报告。
3、申请贷款
带着夫妻双方的身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证(或复印件)、工商执照、税务登记证、银行的资金流水、评估报告到银行申请贷款，签订借款合同。
4、银行批准
银行受理后，核实材料真伪，到经营场所实地查看，报上级银行批准，上级行核实后批准贷款。
5、抵押登记
带着身份证、借款合同、房权证到房管部门申请抵押，房管部门受理后办理抵押登记，出具他项权利证书，带着他项权利证书到银行取走贷款。
六、房屋抵押贷款利率是多少?
目前银行住房抵押贷款利率是以央行规定的基准利率为基础，再根据贷款人的个人综合资质情况浮动执行的，通常会上浮10%到20%左右。一般情况下，贷款人的个人信用、收入、资产等，借款人所提供的房产的面积、房龄、位置等，以及贷款的额度、期限等，都会对银行的抵押贷款利率有一定的影响。
目前银行执行的基准利率为：
一年以下(含一年)利率为4.35%；
一年至五年(含五年)利率为4.75%；
五年以上为4.90%。
需要提醒大家的是，办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。
七、房屋抵押贷款利率怎么计算?
1、各商业银行房贷利率执行情况均不一样，具体利率是根据借款人的信用情况、职业性质、还款能力等因素综合确定的。如果借款人个人资质情况较好，获得的贷款利率较低；反之，如果借款人有逾期还款情况，获得的贷款利率也较高。
2、最新贷款基准利率表显示，五年以上银行贷款基准利率为4.9%，房屋个人抵押贷款与购房按揭贷款银行利率不一样，房子抵押贷款利率都是在基准利率的基础上上浮的，而住房按揭贷款首套房下浮10-30%，这是他们的主要区别。
3、房产证抵押贷款一般是基准利率上浮10%-40%，各个银行不一样的，还有一个要关注的就是贷款还有评估费等费用，了解一下利率和其他费用方面的问题，平衡一下再决定在哪个银行做。
4、房产证抵押贷款利息计算方法分析：根据用于抵押房产证对应的房产是否偿清贷款，可获得的贷款额度也是不一样的。
上海房产抵押贷款服务中心提醒您：目前国内提供房屋抵押贷款的金融机构还是非常多的，建议选择全国性的金融机构进行房屋抵押贷款，毕竟服务更加规范和专业。如果是选择地方性小规模的房屋贷款机构，在签订合同的时候一定要仔细查看合同细节，避免被坑。
同时还注意：
银行在为借款人办理房屋抵押贷款时需要对借款人的贷款用途进行了解，只有符合银行贷款用途规定才可以发放贷款，贷款申请人需要提交贷款资金的用途证明，可以进一步证明自己贷款的用途以及贷款的金额流向等。房屋抵押贷款与很多因素有关，不过人们在申请房屋抵押贷款可以提前到当地的房屋评估机构进行咨询，了解自己的房屋是否可以申请抵押贷款。
上海房屋抵押贷款基准利率上浮10%-40%，各个银行不一样的。房屋全款房抵押贷款利息一般是4-5厘，最长还款30年，提前还款无违约金；按揭房二次抵押利息6-8厘，最长还款5年，提前还款无违约金。每家银行都有自己的贷款产品，根据自己的具体情况选择合适的贷款产品很重要，节约自己的时间成本和金钱成本：
上海房屋抵押贷款基准利率
一是贷款额度。房产抵押贷款的贷款额度规定如下：
1）贷款额度=房屋价值*抵押率，一般是房屋评估价的6-8折，
（2）房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%；以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。
抵押所办的手续及需要收取的文件基本上是一样的。登记后的法律效果在实现抵押权的顺位上不太一样。
三是 尽管《城市房地产低压管理办法》里规定二次抵押不需要第一抵押权人同意，但对第二个抵押权人要尽到告知义务。但在实际的抵押过程中，如果第一次的抵押合同约定需要经过第一抵押权人同意的，则必须按照合同约定的去遵守。同时，必须对第二抵押权人告知已经进行的抵押贷款，否则，抵押权人根据有关规定有权要求抵押人停止其贷款行为。
上海房屋抵押贷款基准利率
四是 抵押贷款的权利价值不得超出第一次抵押担保后房屋价值的余额。以免抵押人万一不能清偿债务，给登记部门带来行政诉讼。
办理房产抵押贷款中需要注意什么
第一，抵押他人房产需要经过他人同意除了本人名下的房产以外，借款人所提供的他人名下的房产也是同样可以获得银行的认可的。但是，为了避免发生法律纠纷，抵押他人名下的房产时，需要征求得到房产所有权人的同意，同时并出具同意抵押的相关声明材料，这样才可以彻底让银行对此没有疑虑。若是你没经过房主的同意，就私自把房产拿去银行抵押，银行可是会拒绝你的申请的。
第二，你的信用记录是否良好
房产抵押贷款与其他贷款最大的不同就是：当借款人长期没有还款以及不得已而为之的情况下，银行才会以拍卖抵押房产的方式来弥补经济的损失。因而银行在审批房产抵押贷款的时候，会特别看重借款人的信用记录，一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。
第三，你是否有足够的还款能力
银行在审批贷款时，除了会考虑借款人的信用记录是否良好外，还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而，如果你没有一份稳定的工作，或者不能够提供收入证明和工作证明，又或者无法提供流水，一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人，认为不具备申请房产抵押贷款的资格，甚至连其他贷款的申请资格也不具备。
第四，抵押的房产有没有变现的能力
一般来讲，抵押给银行的房产都要有变现的能力，否则银行是不会接受你的申请的。举个例子来讲，你打算拿一个40多年快要倒塌的危房去抵押给银行，银行把贷款放给你那才奇怪呢!一般来讲，下面这几种房产的变现能力都不是很好，无法抵押贷款。
第一种尚未结清贷款的按揭房(结清后才能做);
第二种是无产权的小产权房;
第三种是房龄较长在25年以上，房产面积很小在300平米以下;
第四种就是购买未满5年期的经济适用房;
第五种就是部分已购公房。
怎么算房产抵押贷款额度?
抵押贷款的额度，主要受三个方面影响，银行规定，抵押物价值，借款人资质。条件越好的借款人，贷款额度就会越高，条件越差，额度也就越低，甚至会被直接拒贷，因此想要提高贷款额度的就要注意这几个方面了。
办理房产抵押贷款需要的条件：
1、作为抵押物的房屋必须是个人住宅、可以是全款的，也可以是按揭的，另外、福利房、自建房、民房是不能用作抵押物。
2、必须是产权明晰的房产才能做抵押物，而且要有房产证和土地证。如果房产证还有其他人的名字，必须共有人同意抵押才可以。
3、抵押物不能初一抵押的状态，不能被列入拆迁规划中，房龄不能超过20年，并且具有一定的市场价值才可以办理房屋抵押贷款。
4、借款人必须有良好的资质，比如良好的征信，高额的流水，负债率低，不符合银行的要求。
个人房产抵押经营贷款流程有哪些？
通常个人房产抵押经营性贷款30万起批，单套房最高额度上限是3000万，但每个银行也略有不同，具体贷款额度需要根据房产评估价值来定，最高贷款额度基本上是房产评估价值的70%左右。
个人房产抵押经营贷款具体办理流程如下：
1、提交贷款申请材料
①房产证原件或房屋所有权证，土地使用权证;
②贷款人夫妻双方的身份证、户口本、结婚证(或离婚证);如出现抵贷不一的时候还需要出具抵押人(即房屋产权所有人)的夫妻双方身份证件;
③企业营业执照、公司章程以及上下游合同(部分银行也需要公司经营流水);
④贷款申请表;
2、房产评估
①抵押物下户
银行接到贷款申请资料后会派指定的房产评估公司进行下户评估房产，评估公司会依据被抵押房产的区域位置、建成年代、小区、楼层、朝向、装修、面积大小以及附近小区成交价等进行估值，最终给出房产的评估值递交到银行。
②公司下户
有的银行为了保证客户贷款的真实性，还会派银行人员对客户的经营地进行下户拍照，因此皮包公司或者空壳公司很多都会被拒掉，但是也有的银行不会实地勘察经营公司。
3、银行批贷
所有资料都经过银行信审人员审核后，会出具批贷函，具体的贷款金额以、利息以及还款方式都会在批贷函中体现出来。
4、到银行签署借款合同
这个环节中抵押人夫妻双方(即房屋产权人)与贷款人夫妻双方需要同时在场，阅读贷款合同后进行合同签署。
5、公证处公证
抵押人夫妻双方和贷款人夫妻双方需要到银行指定公证处进行贷款公证，这以环节也就意味着你们全家都同意并认同这笔银行房产抵押贷款，在还不上钱的时候银行有权利对房产进行拍卖操作。公证后会出具公证书(这里要注意的是，公证处是国家机构，也都是公职人员，所以公证书具有法律效应)。
6、房屋抵押登记
房屋抵押登记时需要携带批贷函，抵押人、贷款人夫妻双方身份证、户口本、结婚证以及公证书到不动产登记大厅进行抵押登记(注：不同区域的房产需要到当地所在区域进行抵押登记)。
7、等待银行放款
以上流程都操作完成后，银行会在7-10个工作日进行放款，放款到客户提供的指定账户中;(这里要注意的是：为了避免资金违规流入房地产市场，银行绝对不会放款到与客户有关的公司账户中，只能放款到客户的上游公司)。
上海房子抵押贷款利率是多少？
1、以人民央行贷款基准利率为准
对于抵押利率通常都是以人民央行贷款基准利率为准，如办理短期(一年以下包含一年)抵押贷款期限的年利率为4.35%，办理中长期(一到五年含五年)的贷款年利率为4.75%，办理较长期限(五年以上)的年利率为4.9%，总的来看，现在所有的银行贷款利率都是以这个为准做出上下浮动。
2、不同银行贷款利率不同
因为各个银行的资金存量，不同时期的政策等的不同，目前大部分股份制商业银行都有了，自主决定贷款利率的权利，才会产生不同的银行房子抵押贷款其利率也有所不同。一般贷款门槛要求特比高的，相对的贷款利率就会低些，如果贷款门槛低的，相对的利率也会高些。但是并不是所有的银行都是这样，所以申请贷款时各位可以多对比几家银行的贷款利率。
3、借款人资质不同贷款利率不同
银行除了根据实际的情况调整贷款利率之外，也会看借款人的资质情况来调整利率。在通常情况下，个人贷款资质好的相对的银行贷款利率就会比较低，如果资质一般或者差的银行贷款利率就会偏高，通常银行浮动的利率范围实在10%-30%，如果贷款人想要拿到更低的贷款利率，就要保证个人的资质情况了。
房子抵押贷款会因为什么原因被拒?
原因一：信用不良
在申请抵押贷款时，银行首先要考察的就是借款人的信用情况。如果有信用不良记录，银行便会引起重视，贷款被拒的概率也就随之上升。这里指的信用不良包括信用卡逾期、贷款逾期，有些还会包括乘车逃票、闯红灯等不文明的出行习惯，现在这些出行情况也会被列入征信查询中。
原因二：还款能力弱
虽然用房子抵押申请贷款比较容易，但是如果借款人的还款能力不是很强，那贷款被拒的概率就会很大。银行为了控制资金风险，对贷款的要求还是比较高的，如果不能保证资金的顺利回收，贷款肯定是做不了的。
原因三：借款人年龄较大
借款人的年龄银行也是有限制的，银行的规定借款人的年龄需在18-65岁之间;但实际上，银行会偏爱25-40岁之间的人群，这类人群的收入高，还款能力强。而50-65岁之间的人群是最容易被拒的，因为年龄越大，健康程度堪忧，还款能力势必受到影响，银行承担的风险也就很高。
初次办理银行抵押贷款要注意什么？
一、初次办理银行抵押贷款，首先要了解贷款银行的情况
因为在不同的贷款银行办理贷款，相对的贷款额度、利率、期限都会有所不同，一般情况下，大部分银行对借款者提供的抵押房屋是有条件和要求的，包括房龄、所在位置、估值等，而且不同的银行有不同的具体条件。但总的而言，在房屋类型方面，经营性用途的贷款可以接受的范围要广一些，普通住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房均可以，消费性贷款通常不接受商铺、办公楼、厂房。具体的银行要求不同，所以贷款人要根据实际情况，到所贷款银行具体了解这些条件。
二、清楚初次办理银行抵押贷款需要准备的资料
进行抵押贷款办理，需要准备一些材料，一般包括，本人及配偶的身份证、户口本和结婚证(已婚人士)、房产证、收入明细、半年内的银行流水、产权查册书等，但具体银行需要的材料可能有些差别，所以我们需要了解放款银行规定的其他资料。
三、了解银行抵押贷款所需的流程
概括来说，抵押贷款有以下流程：借款人咨询提交资料、银行初审、房产评估、银行审批、抵押登记并按月还款。另外我们需要了解的是，银行抵押贷款虽然条件较为宽松，但也是有额度限制的，一般情况下，最高贷款额可以达到房屋估值的70%。
房屋抵押贷款的办理需要多长时间？
银行房屋抵押贷款的门槛向来比较高，所以在审核贷款时要严格细致，审批时间也比较长。一般来说，借款人从提交资料到银行放款，至少需要20天时间，这还是全款房抵押的情况下。如果涉及垫资、赎楼等问题，那就需要1个月左右的时间才可以。
房屋抵押贷款
准备阶段不同，审批速度也会不一样。下面我们一起看看如何加快房屋抵押贷款的速度：
1、选择高价值的房产抵押。
高价值的房产不管是房产、楼龄、地段、配套设施，还有房产面积大小，交通否符合银行的要求，这样的房产一般有较强的变现能力，审批速度比较快。
2、正当、稳定的工作。
如果借款人有正当、稳定的工作，那么就容易的到贷款机构的新人，放款速度也会加快。比如公务员、事业单位、老师、医生等员工。
3、稳定的银行流水。
银行流水是借款人还款能力的体现，如果借款人在房产证抵押贷款的过程中提交了充足、稳定的银行流水，就可以加快放款速度。
怎样才能降低银行房屋抵押利息?
要想让自己的贷款利息更加低，首先借款人要做好贷款前的准备，就比如：
1、注重培养个人征信 。这个尤为重要，平时信用卡一定要注意还款期，不要出现逾期的情况，有其他贷款一定要按时还，如果是注册的有公司，一定要注意按时报税，不要与客户发生那种违约被起诉的经济纠纷，以防被记录在案，备案到个人征信里面。
2、个人负债率不要太高。在所有的抵押贷款银行当中，每个银行都会提前查看借款人的资质情况，尤其是负债率，通常负债率越高相对可贷额度就可能降低，如实在是太高的情况下，借款人还会有拒绝贷款情况，所以申请贷款之前就要注意，不要随便乱申请贷款提高自己的负债率，最好就不要超过70%以上。
3、注重每月的银行流水。通常银行只会注重半年内的银行流水，这个也是证明你还款能力方面影响你的银行房屋抵押利息的。其他的还包括要有有效的收入证明，表明你有足够的还款实力。
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(一)衡量自身的贷款资质
当前信贷金额紧缩，银行对贷款人的审核也更加严格，银行将从多方面审核：如学历、工作性质、工作收入、信用记录、名下拥有资产等等。若学历在本科以上，工作收入是月还款金额的2倍以上，工作单位是国企或者世界500强，征信记录良好，会是银行优先选择发放贷款的客户群，同时也有一些贷款申请人会被过滤掉，因此，购房者应该充分衡量自身的贷款资质，在申请商业房贷时应注意以下几个方面的关键因素：
1、贷款资格。审批期间，银行先通过建委网站来查询购房者的贷款资格，确认购房者具备贷款资格;
2、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明;
3、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款;
4、贷款人年龄。据了解，目前各大银行对于贷款人年龄的要求均为25周岁到60周岁之间。如果年龄低于25周岁，贷款则须要有联合借款人。而年龄在60周岁的人也是可以贷到款的，但最多只能贷到70周岁。
(二)充分考虑房屋因素
购房者可贷款金额取决于房屋的评估价。与评估价直接相关的是房屋的房龄、位置、楼层、朝向、格局、装修等等，其中房龄、位置是重要的因素。一般来说，同一地段不同的房屋的评估价都不相同，如南北通透的房屋评估价格相对高一些。而房龄大的二手房贷款难度大。购房者在贷款前最好咨询一下专业的人士进行评估，来衡量自身的购买力，以免在缴纳定金之后，发现贷款额度小，资金不足给交易带来困难，影响购房进程。评估房屋可从以下几个因素着手：
1、房屋面积大小。银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。据了解，面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎;
2、房龄长短。房龄越老，办理贷款的机率越小。对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款;
3、房屋外在因素。理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。
(三)合适的银行很关键
虽然每个银行贷款审批中涉及的因素基本相同，但是在审核的过程中，不同银行侧重的因素不同。购房者可以避开自身因素的弱点，去选择银行。若购买房龄过大，可以选择更注重个人还款能力的银行，如工商银行。若购房者是个体户，工资流水提供有难度，可以选择对房屋或者其他因素更看重的银行，如交通银行。此外对于房屋年龄和还款期限的计算都比较不同。房贷专家提醒购房者，在贷款前应该多比较各个银行的政策，选择恰当的银行。
1、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照4。50%来执行。
2、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄 贷款年限≤30年”。
3、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。
小编已经在上文中作出了介绍。现实中，虽然多数购买住房的人都是自然人，但也不乏单位购买住房的情况。此时购房主体不一样，在按揭贷款的时候要求提供的材料也是存在差异的。
上海房产抵押贷款可以贷多少钱
房子抵押贷款能贷多少钱？需要银行对个人抵押情况做一定的评估和了解：
1、影响房子抵押贷款的额度的因素有很多。抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。
2、通常情况下商品住宅的抵押可以达到70，而商铺和写字楼的抵押可以达到60％，工业厂房的抵押可达到50％。
3、房产的评估是接影响房屋抵押贷款能贷多少钱的一个重要因，其中影响着房产的评估值原因主要包括房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等。
4、房屋抵押贷款限额与借款人所拥有的资产也有着直接的关系，假如是只有一套房产的话，那么多只能贷到房产评估值的一半；如果有多处房产，那么就可以贷到房产评估价值的7～8成。
5、个人收入的多少，也会被银行考虑到贷款因素范围之内，如果个人收入较低，银行会考虑到借款人是否有足够的还款能力，则银行就会降低贷款额度。
回答：
1、房屋有贷款尚未还完，请先办理还款手续。因为抵押给银行的房屋你想拿来融资，其他银行或者贷款机构给你的额度会非常小，几乎没有操作性。
2、把房屋余款还完后，再用房屋抵押贷款，市值40万，但是贷款机构会根据你的房屋的地段、房龄等因素来认定你的房屋值多少。典当一般是打5折即20万，担保公司、银行一般打7折即28万。所以你的房子在产权完整的情况下最高的额度可以融到30万。
3、开公司用于经营周转的贷款为流动资金贷款。根据各个机构的情况不同，一般为1-3年期。现在的基准利率为5.31%/年，银行还要上浮6%-20%，就变成5.63%-6.7%。
4、还款方式有到期一次性归还和每月还款之分、不规则还款。
按照1年期到期一次性还款，即30万本金+5.63%/年的利息=316890元。
按照1年每月分别还款，即利息300000X5.63%=16890/12=1407.5，本金25000/月，所以每个月还款26407.5元。
基本上就是这样。 当然根据你房子的实际情况会有些浮动。
房产证抵押贷款 额度取决于对房产证价值的评估，低于房产证市场价格。一般来说，房产证评估价值受到房产证的使用时间、房产证市值、地段、房产类型 以及变现能力等相关因素的影响。而房产证抵押贷款成数是不超过房产证评估价值的70%。房产证 抵押贷款能贷多少钱值得关注。
不过根据房产类型的不同，高贷款成数也是有影响的。如个人商品住宅 抵押贷款成数高，为70%。而写字楼 、商铺的抵押贷款成数高只有60%；厂房抵押贷款成数高只有50%。而新房抵押贷款的期限不超过30年，二手房抵押贷款的期限不超过20年。房产证 抵押贷款能贷多少钱是很重要的。
同时，以下类型的房产证是无法抵押的：
1.面积小于30平方米房龄大于20年的住房；
2.使用未到五年的经济适用房
3.小产权 房，为受房管认同；
4.部分已购公房等。
房产抵押贷款能贷多久：
如果是新房抵押，最长贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。
首先要搞清这几个问题：
1、从房产证抵押贷款开始，什么是房产证抵押贷款？
指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款用于买车买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
2贷款所具备的条件
年满18-60周岁具有完全民事行为能力的自然人，有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源；
房产证的产权要明晰未做任何其他抵押；
借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；du
（2）有稳定的经济收入，zhi有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录；
（3）有合法有效的购房合同；
（4）以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；
（5）已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内；
（6）能够提供贷款行认可的有效担保；
（7）贷款行规定的其他条件。
上海银行抵押贷款所需要的材料及一般流程
（1）银行抵押贷款所需材料
分为两种贷款主体的抵押贷款，一种是个人（房子在个人名下），一种是企业（房子在公司名下）
00001. 个人做抵押贷款
夫妻双方身份证（单身只提供一个就行）、户口本、结婚证（或离婚协议）、房产证、收入证明、最近六个月银行流水、备用房房产证（如有）以及其他资产证明、贷款用途证明
2.企业做抵押贷款
营业执照正副本、税务登记证正副本、组织机构代码证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程（包括章程、章程修正案、股东决议书）、验资报告、财务报表（前两年+今年到本月）、银行流水（半年以上）、完税证明（近三个月）、上下游购销合同等。
（2）银行抵押贷款所需流程
1.贷款前规划好额度、利率、还款计划、贷款审批可行性分析、银行流水包装
贷款前规划好需要多少额度，大概多少利率以及还款时间是在自己承受范围内，然后对比市场上大部分的银行抵押贷款产品看自己的征信及个人资质是否适合，做贷款可行性分析（自己不清楚的话可以找中介咨询），用途证明（贷款用途是要干嘛，出具相关证明），个人流水不足的话，还要提前规划好找人(中介)帮忙转账提高流水。
2.向贷款机构/银行提交房产抵押贷款申请资料
3.银行对房产价值进行评估
4.下户机构(银行)去调查房子实际情况(有些需要实际看房)
5.贷款人到银行面签，签订房产抵押贷款合同及合同公证
6.到房管局及国土局进行房产抵押登记
签订完借款合同后，银行会与你约定日期与不动产权交易中心（房管局）办理抵押手续，需要你准备好产权所有人的身份证原件、产权证明原件，办理完后，银行会收取房管局出具的他项权利证明，房产证等产权证明文件会交换给你。
7.取得他项权证后等待放款
借款合同签订并办理抵押手续后，双方即可按合同规定核实贷款。银行会根据你提供借款用途合同上所指定的账号放款。借款人提款时，由借款人填写银行统一制定的提款凭证，然后到银行办理提款手续。银行贷款从提取之日起开始计算利息。借款人取得借款后，必须严格遵守借款合同，按合同约定的用途、方式使用贷款。
上海办理房产抵押贷款有哪些限制条件？
房产抵押贷款是指申请人以自己的房屋产权作为抵押向银行申请贷款，贷款资金的用途可用作个人消费或企业运营。
很多想要经商或者创业的人在购置完房产、车子之后，由于资金筹备不足就会考虑房产抵押贷款，那么房产抵押贷款有哪些限制条件呢？一起来看一下吧！
房产抵押贷款限制条件
一、年龄限制
年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。
二、房产评估差异限制
申请房产抵押贷款时，申请人需要提供评估报告，不过银行会用指定的评估机构重新对拟抵押房产的价值进行二次评估，如果评估价值差距太大，银行很有可能会以骗贷嫌疑拒贷。
三、还贷能力限制
还贷能力的评估一般由申贷人的收入相关。一般情况下，银行要求个人月收入是月还款额的两倍，因此，出具收入流水十分关键，可以把固定收入和副业收入证明全部整理提交，这对申请理想贷款额度非常有利。当还贷能力不足时，也可以退而求其次选择降额贷款。
四、信用限制
若申贷人的个人信用有不良记录，同样有被拒贷的风险。
五、银行规定的其它不达到贷款条件的限制
1. 权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房、行政划拨土地、减免地价土地)，而又未取得市局同意的;
2. 根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的;
3. 司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
4. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
5. 权属有争议的;
6. 法律、法规或市政府规定禁止抵押的;
7. 除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体用地使用权和依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
所以，申请房产抵押贷款之前最好先自审是否符合条件，在贷款之前准备好充足的材料，不然很可能往银行白跑一趟。
办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你
1、申请信用贷款解决首付资金问题
优势：融资成本小，速度快。
劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。
2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题
优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付
劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。
备注
现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。
操作流程
请做一个有准备的人
NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”
1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账
2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司
3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情
4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询
5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）
NO.2准备资料
1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。
3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。
NO.3实战阶段
1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式
2、补充资料，房产评估，经营资料等
3、做好银行审核准备工作，问答流程
4、银行审批后，办理抵押登记
5、提供贷款用途合同，准备放款流程
6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同
PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日
上海房屋抵押贷款可以贷几年？房屋抵押贷款能贷多少？
一、房屋抵押贷款可以贷几年
如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年;如果是二手房抵押，则不能超过20年。另外根据规定，房屋抵押贷款的实际年限和贷款方的实际年龄相加得小于等于六十左右，房屋抵押贷款的实际年限和房屋已使用年限相加小于等于四十年。
在计算房屋抵押贷款可以贷几年时，借款人应该根据自己的还款能力确定贷款期限，以免造成还款压力。办理房屋抵押贷款，借款人提供的房屋必须是符合银行抵押贷款的要求，如果借款人的房屋不符合银行的抵押贷款条件是不能够办理的。
二、房屋抵押贷款能贷多少
影响房屋抵押贷款额度的因素有很多，房屋抵押贷款的额度一般会给出一个最高可贷成数，然后评估房产价值(其中影响着房产的评估值原因主要包括房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等)，考虑借款人的工作收入以及风险承受能力等各方面的因素，综合审批确定。
一般来说，抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度是不一样的。通常情况下商品住宅的抵押可以达到百分之七十，而商铺和写字楼的抵押可以达到百分之六十，工业厂房的抵押可达到百分之五十。所以在购买商品住房时，如果申请贷款买房，至少需要先付百分之三十的首付，剩下的房款向银行进行房屋抵押贷款获得。
上海房屋抵押贷款可以贷几年？房屋抵押贷款能贷多少？
上海房屋抵押贷款可以贷几年？房屋抵押贷款能贷多少？
上海房产抵押贷款申请条件
1、抵押贷款房屋的要求
住宅，公寓（70年产权）别墅 成数：70%
商铺，写字楼，经济适用房 成数： 40%-50%
住宅房龄30年内，商业房龄20年内
土地性质是出让的成套住宅
2、借款人抵押人年龄
借款人年龄：18-65岁（60岁以上需要子女出面共借）
抵押人年龄：18-70岁
3、征信要求
近两年内无连3累6。近3个月查询次数不超过5次（贷款审批和信用卡审批）
4、需要的资料
身份证（夫妻双方），房产证（购房合同），结婚证（离婚证，离婚协议）户口本，银行流水（近一年），营业执照正副本，公章，公司章程。
按揭房屋能不能再向银行抵押贷款
贷款的房子可以抵押的，可以办理房屋二次抵押贷款。
但是，房屋二次抵押贷款对贷款房屋以及其他要求是较高的，一般只有那些有保值、升值空间，而且房屋地理位置佳的房子才可以办理。
此外，房产抵押不影响个人平实正常使用，只要按时还款，房子出租、个人居住等是不受影响的。
房屋抵押了，可以正常居住，但是如果转移和变更产权人时，则会受到限制，未经抵押权人的同意，是不能随便处分产权的。
上海房子抵押贷款利息是多少
房屋抵押贷款利率是不同的，贷款期限为5年以下（含5年）的，贷款年利率为4.77%。贷款期限为5年以上的，贷款年利率为5.04%。贷款利率是以央行基准利率为基础上下浮动的，各大行对房产抵押贷款利率以基准利率上浮15%，而部分股份制银行以基准利率上浮10%。
上海房产抵押贷款年化利率3.5%的房屋抵押贷款，需要满足什么条件？
房屋抵押利率比较低，额度高，很多小微企业或者个体户在解决资金问题的时候会考虑到这类产品。
如果打算申请需要满足什么条件
一、产品要求
1、利率方面：
先息后本1年期，年化利率3.5%；
先息后本3年期，年化利率4.3%；
2、额度和还款方式
贷款期限：10年
额度：借款人单人上限500万元，直系亲属可做共借。
3、征信要求：两年内贷款逾期不超连3累6
4、借款人要求
借款人贷款到期日不超70岁；可第三方抵押（限直系亲属）。
5、房屋要求：
8成：银行白名单内
7成：郑州市区四环内
5-6成：房龄20年以上或郊县（中牟、新郑龙湖、荥阳主城区）
可以做临街底商，5成。
6、公司/个体户要求：营业执照满3个月。
二、申请材料和流程
1、所需材料：营业执照正副本、开户许可证、最新章程、法人身份证、抵押人夫妻双方身份证、借款人夫妻双方身 份证、婚姻证明、户口本、房产证、公章。
2、流程：签约——＞对抵押物下户评估——＞ 报卷——＞批贷——＞下户公司，公正，签借款合同，抵押合同——＞办理上抵手续——＞放款。
三、从事房屋抵押这些年，我经常听到客户的抱怨：
为什么我去银行贷款，银行却对我爱答不理？
为什么别人贷款利率3.75%，而自己却要5.75%？
为什么有人抵押贷款买了房，而自己却因为资金用途是买房，而被无情拒贷？
难道银行背后有什么不可告人的潜规则？
不明其中缘由的借款人，开始各种猜测怀疑，试图以反腐剧中的暗黑剧情来解释—银行不会告诉你的抵押贷款的3个秘密！
上海房产抵押贷款年化利率3.5%的房屋抵押贷款，需要满足什么条件？
Q1:为什么有人抵押贷款买了房，而自己却因资金用途是买房，而被无情拒
老张的儿子今年26岁，在成都辛苦打拼4年的他，至今还没有个落脚点。看着每天早出晚归的儿子，老张决定将老家市区的房子抵押出去，给儿子在成都安个家
可当老张跑到银行说自己要贷款买房时，银行却告诉他这贷款做不了，抵押贷款的钱是不能用于买房的！这时老张就纳闷了，自己的侄儿去年不就是抵押贷款买的房吗？
了解过抵押贷款的朋友应该知道，抵押贷款的钱是严禁用于房产的。老张这样直白地说贷款买房，不就是顶风作案吗？
换做去年可能还好，银行会觉得买房是比较稳赚不赔的，很容易就把款给批下来。可今年的大环境是，有些银行就算想把钱借给你，它也不敢明目张胆地告诉你。
关于经营贷违规流入房地产市场的误解：
A申请经营贷，不能用于买房，这是目前严厉打击的对象
A申请经营贷，按照银行要求打钱给B（AB有业务关系）
B收到钱（其实是A申请的经营贷），B买房，B申请房贷，是合规的。
Q2：抵押后银行会调查你把钱用在什么地方吗
答案是肯定的，这是银行流程的要求，也是监管的要求，目的就是防止风险的发生，避免贷款逾期和形成不良。
但贷后检查的工作比较繁琐，而且贷款资金是受托支付，资金几经转手后，银行较难监控到资金去向。所以，银行要调查某笔放款的去向时，往往是要求借款人提供资金使用证据。
银行认资料不认人，只要你的资料充足，银行也没话可说。
Q3: 银行为什么喜欢和中介合
贷款效率的问题！
抵押贷款的流程相对繁琐，需要准备的资料较多。借款人在申请贷款时，难免出现资料准备不足，或者某方面资质不符的情况。
而银行的客户经理是不可能手把手教借款人准备资料的！
不要觉得是他们服务态度不好，主要原因是银行的人手有限，客户经理很难做到保姆式服务。
而中介凭借自己对各个银行产品的了解，能针对性地帮借款人准备资料，审批通过率高。对银行客户经理来说，他不需要花啥精力，就完成了一笔业务。
除此之外，中介手上有很多获客渠道。客户经理手上没单的时候，还可以直接找中介要资源。
律法普法-吕娟律师（擅长金融证券专业），转载联系作者并注明出处：https://www.qyqce.com/shanghai/2473.html
