昆山房产房屋抵押贷款注意事项，防骗看这里
经营性抵押贷款优势
1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。
2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。
3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。
4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。
抵押贷款对人和物的要求
A.抵押物:
主要针对城6区＋长安区住宅类房屋（已取得房本、产权清晰）。
郊县房产、办公、商铺、福利房、经适房、公寓等房产可选择产品比较少。
房龄20年以内（部分可做到30年），土地性质为出让。
全款房/按揭房都可以办理。
房屋可正常交易，无查封。
B.借款人和企业:
有无营业执照都可以；
有营业执照的企业，满三个月，企业经营范围无禁入行业（煤炭、房地产、金融）等；
昆山房产房屋抵押贷款注意事项，防骗看这里
借款人大陆户籍，18到65周岁，征信良好，过往记录无严重逾期。
昆山房产抵押贷款主体
抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。
已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。
如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。
此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。
昆山房产抵押办理流程
1、确定产品
考虑用款周期、还款方式、额度、利率、资金用途等，结合自身实际情况决定。
2、查询征信，提交资料
借款人夫妻双方过征信评分，提交身份证、户口本、结婚证、房产证、收入证明、企业经营资料等。
3、房屋评估及外访
一般由三方评估公司上门评估房屋价值，部分银行线上评估。外访主要核实企业经营情况、资金用途、还款能力等。
4、支行做件，报审。
客户经理整理客户资料，报上一级领导审批。
5、签订合同，公证，办押。
恭喜审批通过!签订借款抵押合同，选择还款方式，用款周期。办公证、抵押手续。
6、提供资金用途证明，放款。
政策要求放款前需要提供资金用途证明，购销合同/消费合同。房管局办完押就等放款啦！
常见问题
常见问题有几种，如贷前、贷中、贷后管理等
贷前
1、了解自己的情况，资金计划的时长，提前一个月做好，赶早不赶晚，注意银行信用卡，信用卡和网上贷款不能逾期，记住，不要忘记还款，不要因为逾期影响进度。
2、可靠的中介，一定要找可靠的技术专业中介，不要找“无良”公司中介公司。这一点在我之前的文章中有重要的反映，这里我就不多说了，感兴趣的朋友可以看一看。
贷中
1、在住房抵押贷款环节，不需要经常查询个人信用调查，即使审计通过，也不要点击网上贷款。一些银行也会在贷款前再一次检查信用报告，所以不要因为审计通过了就掉以轻心。
2、积极配合你对面经理的工作，没必要有抵触情绪，因为你是找向对方借钱，虽然有房子作为抵押贷款，但银行评估的是你的还款意愿和收入水平，而不是买你房子。如果银行经理或助贷经理觉得难缠，不配合，那么原本可以通过的你，也会被说做不了。
贷后管理
1、防止资金回流，房屋抵押贷款一般放在第三方收款账户上，一定要提取现金。
2、银行还款卡不得用于还款网贷或银行信用卡，不得用于买卖股票或理财资金。
3、如果走的是商业贷款，那么在贷款还清之前，企业的营业执照建议不要取消掉。
给大家总结一下申请办理抵押贷款过程中常见的几个问题~
01哪些财产能做抵押？
一般来说，房屋用作抵押之后，其目的无非是为了可以限制房屋的交易和使用，又或是取得对抵押物变价款的优先受偿权，来降低贷款过程中可能产生的风险。由此，抵押物一定会具有的两个特征就是，能够交易和转让，并且其价值能够用货币衡量。
市场上常见的抵押物主要有房屋、土地使用权、在建工程、车辆、企业的机器设备、生产资料等，其中，房屋抵押和土地使用权的抵押最为常见。
但需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不能用作抵押的。即便是房屋或土地是在投资人名下，但只要这些房屋或土地由民办学校、民办医院实际使用，法院仍倾向于判定属于社会公益设施，而被认为抵押无效。
除此之外，例如无耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权原则上是不能抵押的，但在部分试点地区允许农户以承包土地的经营权向金融机构抵押融资。不过，这部分土地用作抵押时，也会存在抵押物的价值难以评估，以及抵押物的流转、变现较困难等问题，因而很难获得资金方的认可。
昆山房产房屋抵押贷款注意事项，防骗看这里
02抵押PK租赁，谁赢？
我们都知道，抵押权的核心效力就是优先受偿权，这一效力对抗的是债权人以外的其他债权人。
因此，抵押不仅仅是抵押权人和抵押人之间的事，还涉及到了其他债权人的利益。所以，一旦出现别的债权人，自己的抵押权又或是权益能不能保的住，以及是否优先受偿才是问题的关键。
而在这个过程中，常会出现的一种情况就是被用作抵押的房产，同时也用于租赁了。那么，当租赁权对上抵押权，结果又会如何呢？
首先，我们应当了解到，根据《合同法》的规定，承租人享有“买卖不破租赁”的权利，而二者如何对抗，关键是看谁设立在先。换句话来说，就是先设立的更占理，如果抵押权要想对抗租赁权，不仅要设立在先，同时还要办理好抵押登记。
在我国，实行的是以登记生效主义为主，登记对抗主义为辅的抵押登记制度。对于房屋、土地使用权、在建工程等不动产，只有既签订抵押合同又办理了抵押登记，抵押权才设立。
03抵押登记独自办理可以吗？
在涉及到抵押登记的事项中，不动产登记部门通常会有两种做法。
第一种是登记在谁名下谁来办理抵押登记即可，无需其配偶出面即可办理抵押登记。第二种就是即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。
不过，若是共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意则抵押无效。只有其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押才会被认定为有效。
因此，在办理抵押贷款的时候，为了防范风险，常常还需要让共有人出具一份同意抵押的声明来作为补充材料。
04展期后要再次办理手续吗？
在现实生活中，总会遇到有借款人因为无法如期偿还贷款而需要进行展期，那么在这种情况下，如果办理展期后并未产生新的债权债务关系，就可以看作是原债权债务关系的延续，展期后即便未办理抵押变更登记，抵押仍会被视作继续有效。
换句话说，也就是贷款展期只是对借款合同里的还款期限作了变更，但并未产生新的债权债务关系。所以，贷款展期后原则上应当办理抵押权变更登记，但未办理变更登记一般也不会影响抵押的效力。
可尽管如此，在实际操作中却还是会有极少数机构揪着这一点不放。因此，为了避免不必要的麻烦，我们也可以在贷款展期后，尝试以下措施。
律法普法-吕娟律师（擅长金融证券专业），转载联系作者并注明出处：https://www.qyqce.com/kunshan/203.html
