办理房产抵押贷款的几大误区

 

房屋抵押贷款在我们日常生活中已经是很常见的情况。如果需要个大几十万几百万的资金，一般最有效、最快速就是房屋抵押贷款了。

 

但在房产抵押贷款过程中也会有诸多问题，今天给大家说一下房屋抵押贷款存在的五大误区
 

办理房产抵押贷款的几大误区
 

 

误区1：房屋抵押后就不属于自己了

 

虽然抵押了，但是并不代表房子的所有权归属就属于银行。其实抵押房也等同于按揭，按揭房也是房子抵押在银行。房子自己正常住或者出租都是可以的。

 

房子不管怎么抵押，抵押率不可能是百分之百，其它的升值空间和价值空间都是属于自己的，并且房屋的使用权是自己的。只要按时还款，所属权还是自己的。

 

误区2：上市交易的房屋都能办理抵押贷款
 

一般市场化商品房都是可以正常办理的，除了经济适用房，另外就是一些主城区房产，就不一定能做抵押贷款了。

 

银行接受房产抵押，银行不一样，审核标准就不一样，标准有几个：比如房龄，面积，区域，价格，土地性质，用途等。

所以，能办按揭贷款的房屋，不一定能做房屋抵押贷款。

 

误区3：贷款只接受夫妻双方名下的房产

 

办理抵押贷款，只要已婚，不管房产在谁的名下，都需要夫妻双方共签，不管谁作为主借人，都可办理。

但是房产抵押，对抵押贷款人的年龄是有限制的。

 

如果年龄超过65岁，那也是不行的，因为抵押贷款人年龄超了，银行不予办理。

 

误区4：按揭房不可以再做抵押贷款

 

对于大多数人来讲，房产都是按揭买的，那么在银行的房贷还未还清，那么这种情况下能否做抵押贷款呢？

 

这样的房产在满足银行其它的审核标准下，是可以做二次抵押的。

 

但是不是任何银行都能接受二次抵押的。

 

误区5：有优质房产抵押就不需要看征信

 

有很多初次贷款的人觉得：我都拿房子给你抵押，征信有用吗？

 

其实，银行要的不是你的房屋，要的是你有还款能力，赚取利息，处置资产也是银行最后的选择。

 

而征信是一个人还款能力和还款意愿的体现，如果征信达不到要求，不给你贷款反而是对你的一种保护。

 

所以有时候即使你房产优质，征信好，银行也不一定会贷款给你。

 

办理房屋抵押两大要素：征信、房产。

 

不同的银行都有不同的标准，任何一个方面都影响到能不能贷款的问题。

 

疫情三年，缺资金的老板最近也是越来越多，一天到晚，口干舌燥。突然有种“为伊人憔悴”的感觉。

 

但 为了客户的信赖，事必躬亲。这点毋庸置疑。给自己个赞先~

 

冷晨的我，忙完手头客户工作，不觉困意。登上知乎，私信多是小白问题，硬核科普一番。

 

之前忙于工作，偶尔科普，也是马马虎虎，草草了事。也幸得众多知友支持与鼓励。在这，抱拳，多谢~

 

然，卿于小城，产品设计与北上广深不能与之。但，殊途同归，大同小异。

 

整理打字两小时，上传一分钟啊~

 

真应了那句“台上十分钟，台下十年功”

 

 

贷款虽不像打仗，但胜似打仗。

 

打仗需要准备什么？ 武器装备、子弹、地图~

 

武器装备: 自身硬件条件

 

子弹:缺什么，补给什么

 

地图：直接决定要打哪里?

 

总结一句话，你有什么？缺什么？选择“办”哪家银行？拿下银行这块高地。

 

首先，学会贷前自检，事半功倍。

 

银行筛选客户之于小伙找PL姑娘更胜有之。你得有房有车有存款，还得有正儿八经工作。这样才有可能找到心仪的姑娘。银行才会安心把贷款贷给你~

 

本篇主打房屋抵押硬核科普。其他贷款同样适用。认真品读，学到才会少走很多弯路。

 

在我从业金融8年里，帮客户设计贷款方案过程中，发现不少客户由于银行贷款产品、政策利率、还款方式不甚了解。

 

办了很多高利率的等额还款产品，办了很多全额上征信的信用卡分期产品，有甚者，直接点了大量的网贷。遇到过太多这样的案例，本来可以办理低利率的产品，差点被气晕过去~

 

认知需要科普，因为你的不懂。

 

凭借自己无所不能的经验去办理了很多不合理，也让人难以理解的贷款。从而，影响后续幼稚产品的申请。

 

so，好好提高自己的认知水平，做贷款之前，深思熟虑，才能最大限度的节省利息成本。
 

办理房产抵押贷款的几大误区

 

首先，提前准备资料

 

线上流程：

 

过系统（单身单过，个别银行需提供担保人，夫妻双方都要过）

 

基本当天出审批额度

 

安排考察

 

资料准备齐全

 

银行签约

 

公证处公证

 

政务大厅入押

 

政务大厅出他项权利证

 

放款

 

线下流程：

 

资料准备齐全

 

递交银行

 

安排考察(个别银行只考察家里，有的只考察经营地，有的既考察家里，也会考察经营地)

 

审批出额度

 

签约

 

公证

 

入押

 

出他项

 

放款

 

整个流程下来3个工作日到20个工作日

 

为啥时效差距这么大

 

客户资料齐全，不需等待补充资料。来回耽误时间~

 

客户全款房子，产权清晰，无需垫资尾款，高度配合

 

纯线上当天出审批额度，隔天，安排经理考察。如考察安排的早，下午政务大厅一上班，安排抵押，出他项~银行放款。

 

这是我经历最快时效的房屋抵押了。可能你都不信，然而，这就是事实~

 

银行标准件流程一般都是15-20工作日，这里涉及的评估，初审，考察，批贷，补资料，公证，入押，出他项，放款等一些列手续，如果需要垫资解押，也会耽误些时间~

 

顺带说一下，垫资尾款也就是所谓住房贷款。有的会问，为啥非要垫资做一押，而不是二押？

 

二押，银行普遍不接受。齐商银行、临商银行、华夏银行、蓝海银行准入，也是利率比较高，且要求比较严格。不宽松也不划算~其他就是机构二押了，平安普惠、锦城、中银等~征信稍微宽松，利率不便宜~但下款相对比较高

 

目前，一押利率可以做到年化最低3.6%,是不是很香。无非出点垫资的费用而已，相比房贷利率，利率倒挂这已是相当大的恩赐了。

 

回到上面话题

 

有房贷尾款的会问，没钱结清尾款，说句行外人的话，我好不容易凑齐尾款，进去结清。不批抵押贷款怎么办?

 

不要笑，这是很多人会问的好吧。顺便一并解释清楚

 

做房屋抵押贷款，首先去抵押行进行审批，出审批批复结果，再去结清房贷尾款。

 

这点完全不用担心哈，此行不批呢？

 

有句话讲的好啊：此处不留爷，自有留爷处～

 

这过程结清尾款，解押一般需要1-5个工作日。关系行，效率很快，当天或者隔天解掉。其他行解押想快些也不是不可以哦～这个就不详细说明了~

 

如果二押在机构，有的机构需要提前预约解押，有的机构磨磨蹭蹭不愿给你解押，就麻烦的多，提前准备或者提前打招呼，发点小钱，解决掉~俗话说“小鬼难缠”。抵押个人的话，会很快，结清，直接政务大厅办理解押即可~

 

银行时效快慢，各有优劣~

 

时效快针对急用钱这类群体客户，但利息相对国有银行利息要高些的。需求: 短平快,那么后面资金不紧张，完全可以转贷到国有银行走低利率的产品，但前提要做好转贷行的攻略~以防不批贷。

 

机构或者个人抵押，在这，我就不详细介绍了。

 

了解个人基本情况，匹配相关银行

 

后面的事情，水稻渠成。银行和机构都会提示告诉你下一步该怎么做，重点是，选择合适自己的银行。

 

国有银行虽好，但他不待见，又何必自讨苦吃呢？

 

做了这么久的银行，总有那么几个客户，觉得自己的资质不错。

 

咨询完之后，出完方案。就莫名失踪了~能找到我这得客户，多多少少都有点瑕疵。不是这样就是那样的问题。

 

自认为自己能解决的了，自己跑去银行，折腾半天，吃了大客户经理的闭门羹~这才醒悟，灰头土脸的回来了。

 

这还算是人间清醒~我心里有一万只草泥马奔腾而过~我都怀疑我存在的价值了。哎，谁让咱吃这碗饭呢？客户是上帝！

 

没有问题的客户，幼稚的客户，完全自行选择合适的银行，直接和客户经理去沟通办理。

 

下面就在啰嗦讲解下抵押要素

 

首先，你抵押是的房子嘛，自然跟房产证脱不了干系～

 

1.房产证：包括商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产状态。

 

1.1.额度：普遍评估值的7成，前面科普了如何计算银行可贷额度，银行评估值要比市场价低一些。民生银行可以拿到8.5成，一押7成，二押1.5成，利率不一样，看真实经营和流水结息。这两个条件不符合的就放弃吧。拿浙商银行来说，可以做到抵押7成，按时还款满三期，可申请房产价值三成额度的二次贷，相当于10成~但这钱可不是那么好拿的~

 

市面上，9-10成放款的案例也是有的。属于骚操作。这里就不展开讲了～敏感。

 

1.2.年限：银行设计产品之初，风控部就已经对年限做了要求的，不宜过长。各银行产品期限设置1年期/3年期/5年期/8年期/10年期，5年期以上基本都是等额本息产品。8年以上的等额本息的产品，农业银行有，年化4.68%，但很不愿意接，我尝试过。北上广深不乏有10年、20年先息后本的产品存在。10年期大范围在操作的也就平安的宅抵贷了。普遍来说，10年已经是极限，不像按揭，可以做到二三十年。时间越久，对银行越是不安全。这就是风控的意义。

 

1.3还款方式：房抵大部分老板热衷选择先息后本，个别银行还能随借随还，比较灵活。资金重复利用率高。钱可以放在手里循环，钱生钱。付出点利息也值得。部分客户由于自身条件不允许，只能选择一年期产品，每年的续贷过桥可能稍微麻烦点。不过，这不是难事。选择等额本息的客户，有很多一部分原因是在职事业编、公务员，不允许名下有营业执照，在者，收入稳定。

 

2.公寓和别墅

 

2.1.额度：普遍5成。别墅个别银行可以做到7成。公寓做不到高成数，主要原因还是市场的流动性差，发生坏账，银行变现能力差。可准入公寓的银行相对于商品房少且要求更加严格。

 

3.写字楼和商铺

 

3.1.额度：一般5成。极个别银行在真实经营的前提下可以做到6.5-7成。

 

3.2.可选择方案：可选择的银行较少，原因之一还是市场流动性差，一旦出现坏账，银行拍卖，会给银行带来很多不必要的麻烦。银行前提要求是你的写字楼和商铺是否是中心商圈，是否交通便利，是否是沿街，要求地理位置好。厂房、地皮抵押等在这里我就不过多介绍，有需要的可以单聊。

 

着重讲下商品房、别墅抵押

 

房子状态：按揭、全款、抵押

 

按揭：房子在按揭的情况下，必须满足以下情况才可以抵押。

 

出证：已办房产证或在押银行

 

一般楼房是2年出证，莱商银行可以操作全款无证抵押，行内人称预抵押！！！

 

有额度空间：公式：银行评估价的7成减去按揭尾款。可贷金额30万以上勉强可以操作。少于30万尽量走消费类抵押～征信要求高些。毕竟操作一个30万的贷款单子跟操作100万的单子流程是一样的。区别对待很明显，哈哈。前面提了一嘴，垫资尾款～如果房子买的早，溢价空间大，或者说按揭贷款已经还了很多年，完全可以垫资尾款，操作一押～优势前面说过～翻一下

 

全款房：征信合适，直接出证操作抵押即可

 

抵押房：已在抵的房子。如做过一押或者二押的房子是否考虑转贷到利率更低的银行。选择好合适的银行进行审批，审批通过后，垫资解押之前的抵押行或者机构，重新置换新的利率、期限、还款方式等，提醒一下抵押房的风险性较高。万事求全，以防万一。就说这么多～

 

房子年限：25年以内的房子普遍接受。30年以内的房子目前有工商银行、临商银行、农商行、齐丰银行等接受~

 

重点说下房龄老这个问题

 

房龄在25年以上的老破小或楼梯房或一楼不带院又或顶楼。可选择的银行较少，不是所有的房子在银行眼里都是优质资产。房龄老的房子相对来说贷款年限短，或者是利率上浮，毕竟房龄老涉及到后期银行变现。有些银行不接受这类房子，是因为在同样可以选择的情况下，银行第一选择是年龄小的更优质的房子。是不是跟某句话很相似：男人至死是少年，永远喜欢18的~

 

营业执照

 

1.是否真实经营

 

真实经营：

 

根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门考察 就可以。注意场地的门牌要清楚，现场最好有经营物料。有些银行考察相对严格喜欢问问题的,真实经营的完全没问题，自家的生意再不清楚，可真是没救了~

 

不是真实经营：

 

这是问题出现相对比较多的，有很多人问没有场地怎么办？那就需要找个亲戚朋友的经营场所，又或者找中介帮忙找一个。很多客户是没有真实经营的，在这里我多说一嘴，包装的一定要提前到达包装场地，就算是中介给你做的这个贷款，他也不一定对考察的人都熟，考察一般安排2-3人，面子上还是要过得去的。提前熟悉场地，熟悉经营物料的进出货单价，年利润多少。最好是找自己熟悉的行业！！！切记~其实考察很简单，但有些大佬就是....哈哈~~很紧张。做事提前准备，遇事不慌。千万不要把考察不当回事，说个真实案例，山东是喝酒大省，某天客户经理去考察，等了半个小时，客户踉踉跄跄醉醺醺的来了，本来也没啥大事，就因为多问了几个问题，客户不知道哪来的傲娇劲上来了，骂骂咧咧起来~客户经理直接跑了。后来的结果可想而知：拒件~

 

2.经营时长

 

无营业执照：

 

有些银行为避免合规问题，需新办执照。新办执照还能做到年化3.6%的也是莫大荣幸了。

 

大部分银行还是要求营业执照满3个月，6个月甚至是一年。

 

新办、过户、三方主贷、抵押消费贷、暗股的方式皆可解决这个痛点~详细的就不展开了，略过~敏感~

 

3.真实控股

 

有很多人自己是老板，但法人不是自己，这种情况看持股多少，我所在的地区要求持股50%以上才可以，法人是要签字的哟~

 

征信

 

1.征信负债

 

负债对于房产抵押来说，大部分银行是不看的。毕竟抵押是贷款的最后一张王牌，很多人是资不抵债才会去做抵押，但即使抵押对于贷款主体的负债要求不高，但也不能完全超出房产的7成，不然风控坏账率风险极高。

 

2.征信查询

 

查询这个事，虽然是抵押，看的比较轻，但也不能太离谱，想做息低的银行，就是要管住手，很多客户在贷款前盲目的申请贷款，结果可想而知，征信最后一页一大片的查询次数，导致想拿某行的低息贷款却失之交臂，银行的底层逻辑是你频繁贷款，最近很缺钱，频繁借款呈现在银行面前，就是你钱还没借够，或者其他家都没给你批贷，我也不会给你批。银行此时会觉得你风险高，存在逾期的顾虑。那么结果就是：拒贷！你要知道银行只会锦上添花，不会雪中送炭。so，不要频繁申请网贷、信用卡，等你想要低息贷款的时候拍大腿就已经晚了。就拿建行来说，半年贷款查询不超6次，看好是贷款查询，信用卡和担保资格审查不算。还算是比较宽松的。就这样，有很多宝贝还是不符合啊~线上过系统的最好不要超年查询15次以上。查询一年很多很多次的，处理肯定是能处理的。毕竟还有不卡查询的银行~

 

3.逾期

 

银行基本上看近两年的逾期，参考3-5年，历史用重大逾期的，国有银行也有很大几率是拒件的，两年内如果连3累6，那么对不起，低利率行会跟你说，慢走哈，不送！哎~超了逾期次数的，银行可供选择的就小了很多，处理还是能处理的，做不了低息的咱就做稍微高点利息的，毕竟还有商业银行，再不济还有地方性银行~
 

办理房产抵押贷款的几大误区

 

贷款主体

 

1.年龄：抵押年龄一般在18-65周岁，正常是22-60周岁，济宁银行就要求小于22或者大于60岁需要提供父母和子女共签，年龄小风控认为还款能力不足，年龄太大考虑到生老病死，银行为规避风险共签降低坏账率。像交通银行第三方是可以做到70周岁，潍坊银行可以协调到70周岁，某些机构60周岁以上的会降评估成数。建议年龄太大的直接自有资金。

 

2.婚姻状况：单身未婚的，只要不是年龄太小，都没问题。上面1提到或父母签字做担保共签。已婚的提供结婚证、户口本。配偶知晓，共同签字。谁是主借人上谁的征信，人民银行发布称，以后借款要上夫妻征信，正在试点。还未完全实施，估计这个时间很快到来。想钻空子的打时间差的怕是不那么容易了，但有句话 上有政策，下有对策。离异的提供离婚证或者离婚证明、法律判决书。顺嘴提一句，婚前购买的房子单独所有想操作单签的客户不在少数，在法律上规定夫妻共有财产，贷款也是夫妻共同负债。但 有夫妻一方征信不好甚至黑户的，双方一起进银行的话，肯定被毙掉。所以想单签，绕开查双方征信而被拒贷的风险。还有就是夫妻双方，各自有秘密，有赌博的、有刷礼物上头的、有在外面养小的等等。。。毁三观的事真是见的够多了，贷款不想让对方知道，押房子这种事也不算小事，偷摸押房子的不在少数，这就是真实存在的夫妻关系。市面可以操作单签的银行不算多，算是骚操作了。就不举例一一说了，毕竟这个还是比较敏感~

 

3.独有还是共有

 

上面提到了，再仔细说下

 

独有：房子是夫妻一方单独所有，当然来贷款也要夫妻两个人来，婚后的贷款属于共同负债。上面讲婚姻也提到了婚内单签，有些夫妻不配合的，感情不和的，这种骚操作也是经常发生的。还有房本上名字有未成年的是不可以贷款的，不具有法律效力，银行也不会接的。

 

共有：房本上有几个人，那么去银行签约、入押的就要几个人出面。这个没得商量。

 

4.职业：敏感行业和高危行业是不允许准入的。公检法律师记者等职业在一部分银行眼里属于高净值群体，属于优质客户，但大部分银行是禁入的，公检法律师记者等这部分客户如果发生逾期，处理的难度要比普通人要麻烦很多，银行禁入是很明智的。而且房产抵押贷款基本上是企业经营贷款，很多职业政策限制不允许名下有企业。酒吧、KTV、足浴店等敏感行业也禁止准入。

 

银行流水

 

抵押贷款基本上要求覆盖贷款金额的2-3倍。贷100万，半年流水就要满足200-300万的流水。

 

补充下：抵押物，也就是房子

 

房产抵押为啥受银行追捧？在中国，房子是硬通货，带着金融属性，也是某些大佬快速增长财富的神器，国人的资产70%在楼市里面。那就不难想象，银行为啥喜欢房子抵押了，流通能力、变现能力，是他抵押物所不能替代的。

 

区域：

 

银行感兴趣的无非就是市区热点区域，这里的房子价值稳且值。变现起来相比其他区域好很多。拿临沂来说，最近几年起来的北城新区，有多少人挣着抢着在南坊买房子，南坊的学校、环境、配套设施都是老区不能比的，其他几个区的房产就没那么热，变现的能力相对就差很多。银行在考虑的变现上面也就无可厚非了，这里的房子价值高这里的房子好执行处置，受损失程度小。

 

房龄：

 

上面提到过，在啰嗦几句，年龄太老，说不定哪天就被拆掉了。划为拆迁房的是不可以抵押的~

 

普遍要求25年以内，部分银行可以做到30年，30年开外的房子我这里的银行，抱歉~不接~

 

胥予卿：四：什么类型的房屋不能申请房屋抵押贷款

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面积：

 

基本上40/50平米以上，银行普遍要求。面积太小，价值偏低。评估不出来什么价格的房子银行是不愿意接的，毕竟一个贷20万和贷100万，流程都是一样，如果是你，你会怎么选择？

 

产权性质：

 

热点是商场化商品房/住宅。购买力、变现力都能G到银行的点。其他产权性质的房子，比如：经适房、房改房、集资建房等这些房子也是可以抵押的，但，前提房本上要写着上市~就是把该缴纳的税、该缴纳的出让金补齐，那么这样就是合法买卖交易，这样操作下来，银行是接受抵押的，能流通能变现的房子银行当然也不会拒之门外。

 

企业名下的，我这里就不多说了。操作比较麻烦棘手。但也不是不可以操作处理的。

 

房产抵押很多问题都很难在知乎上竹筒倒豆子似的，全部写清楚、说明白。毕竟很多操作性的东西是见不得光的。

 

关于房产抵押贷款，就讲这么多。

 

编辑了这么多给大家科普，感兴趣的点个小爱心。后续会加倍努力给大家科普各银行贷款的相关政策。