上海房屋抵押贷款靠谱吗？

 

我的一位男客户，银行黑名单，想拿房子做银行抵押，拿着自己的资料整个城市的银行包括小额公司问了一个遍，别人看到征信就知道没戏，找到我，我做下了一笔3厘的抵押贷款，他在跟我谈判的时候一起强调自己也能做，我就说可以啊，某银行(我直接告诉他银行名字跟深圳所有分行的地址)，3厘利息，你带着资料去问，如果你做不下来，你再来找我。这个故事说明了两点:中介的存在靠的是信息与关系。你既然不相信别人何苦去找他们？既然找到别人，给了钱，难道别人有义务把他们的商业秘密都抖给你？

 

一、什么是房屋抵押贷款？房屋抵押贷款顾名思义是指以贷款人的房屋资产做抵押担保的贷款种类。特点是资料审核严格、手续严谨、放款较慢、额度大。而且贷款额度通常与抵押标的物的价值相关。通常额度在房屋当前价值的50-70%之间。此外如果要用按揭房做抵押贷款即俗称的二抵，其贷款额度为房屋当前估值*乘数（70%）-剩余按揭金额。
 

上海房屋抵押贷款靠谱吗？
 

 

假如你房屋当前估值700万，按揭剩余200万，那么你的贷款额度为700*0.7-200=290万。其利率也与央行的lpr相关：比如某年lpr为4.75%，上海农业银行的房屋抵押贷款一抵的利率为的4.65%，而某商业银行的二抵的利率会在5.6%。主要原因在于对于一抵而言四大行都是做的而房屋二抵四大行一般不做或者说很好去做。一般来说贷款年限最长不超过30年。以房屋价值400万，按揭还款剩余100万，除此之外上海银行的贷款（一抵）利率红线是4.65%。以下为上海地区的银行贷款额度、贷款利率一览表

 

二、房屋抵押贷款手续有哪些？

房屋抵押贷款一般分为：一抵和二抵即按揭贷款和二次抵押贷款

 

三、 办理抵押贷款首先要看你在哪个城市，不同城市的不同银行或者机构的政策完全不同，所以最好提供一些你在哪个城市，方便进一步解答，在 上海一般在一个月左右，快的也有10天以内就能放款，下面对抵押贷款进行一下科普：

 

1、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。

2、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。

 

3、抵押经营贷办理的条件：

 

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。
 

上海房屋抵押贷款靠谱吗？
 

4、 上海地区抵押经营贷产品的重要参数：

 

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

 

2）贷款年限， 上海抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

 

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

 

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

 

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。

 

一些在银行申请贷款不符合银行贷款条件被银行拒绝后，却通过贷款中介机构贷到了款，有的人就会认为这是银行与贷款中介共同合谋骗取钱财。实际上，贷款中介确实对贷款通过有一定的增信作用，使一些无法正常在银行通过的贷款申请可以顺利通过贷款审批并放款。如引进担保公司，事实上是担保机构对银行的贷款进行担保，这时担保公司在贷款风险控制是起决定性的作用。