房屋抵押贷款你知道多少？
房屋抵押贷款顾名思义就是用个人名下或者公司名下的房产在银行或者民间机构做抵押贷款，拿到自己需要的资金的一个过程！
抵押贷款最新政策与流程
办理条件：
首先需要有房产，只要是产权清晰，包括住宅、公寓、联排、独栋、写字楼、商铺、地下室、车库、厂房等。
其次需要有公司，当然有些禁入行业，这样的公司是不能贷款经营的；如果没有公司的，需要成立或者注册一个公司。
所需材料：
个人资料：身份证，户口本，结婚证，房产证，夫妻双方近一年流水；
公司资料：公司营业执照或者副本，公司章程，公司对公流水，上下游购销合同，法人章，公章，部分银行需要提供近1年公司财务报表；
公司对公流水一般要求月供2倍或者贷款额2倍，达不到要求可单独沟通。
首先说银行对抵押贷款的要求！
房屋抵押贷款你知道多少？
1，从抵押物上，银行一般能接受商品房、别墅、公寓、写字楼、一楼临街商铺、厂房等！
2，从贷款成数上，商品房一般可以做评估价的七成，别墅、公寓、写字楼、一楼临街商铺、厂房等做评估价的4-5成！
3，还款方式上，有先息后本、到期一次性还本付息、等额本息、等额本金、随借随还、阶段性还款等！
4，从贷款期限上，有一年期、三年期、五年期、十年期，20-30年期不等！
5，从贷款利息上，由于降准的调整，低的能做到年化利率3.85%，也有基准利率上浮30%-60%不等！
6，从征信记录上，一般要求征信良好，没有严重逾期记录！
7，从企业经营上，一般要求有实际经营主体，且经营良好！
不同银行的申请条件略有不同，所做的产品也不同，非专业人士一时半会很难搞懂，也很难选择最符合自己情况的产品！
其次是民间机构抵押贷款！
1，从抵押物上，民间一般能接受商品房、别墅、公寓、写字楼、商铺、厂房、车位等！
2，贷款成数上，商品房一般可以做评估价的七成，别墅、公寓、写字楼、商铺、厂房，车位等做评估价的4-5成！
3，还款方式上，有先息后本，等额还款等！
4，贷款期限上，有1个月、3个月、6个月、1年、2年，3-8年等！
5，放款周期上，由于手续比较简单，大多1-3天就可以放款！
6，从利息上，由于要求比较低，期限比较灵活，所以利息普遍在月息1-3分之间！
7，从征信上，要求比较宽松，有逾期记录，甚至黑名单客户都有机构可以操作！
8，从经营主体上，相对比较宽松一些！
民间机构产品优势手续简单、操作灵活，放款快，劣势就是利息会高一些！
办理流程：
1，银行面签：准备好个人及公司所需资料到银行签定相关合同。
2，银行评估：由银行指定的或者认可的专业评估机构上门对房屋价格出具评值。主要是拍照和录制视频，部分银行要求所有房间必须开放录视频，不能有被锁不能进入的房间。并出具正式评估报告。
3，银行下户：银行到抵押物和公司实地考察抵押物居住或办公情况并拍照。如果没有经营场所的，可以单独沟通。
4， 贷款审批：银行客户经理整理材料，确认各项资料无误后，提交给风控做审批。
5， 批贷：银行出具贷款审批结果，主要包括利率，年限等。
6，房产抵押登记：到不动产登记中心，办理房产抵押给银行的手续。
7.，出他项：不动产登记中心出他项权利证。
8.，放款：银行领回他项权利证并放款。
抵押产品：
1. 年化利率4.1%，先息后本6年，要求房本满足半年，新加公司可直接办理。
2. 年化利率4.5%，先息后本3年，新公司新房本直接办理。（适合过渡使用）
3. 年化利率4.85%，先息后本5年，或是等额本息20年还款，要求房本满足半年，公司满足半年（公司不满足半年可沟通）
4. 年化利率4.35%，等额本息20-30年还款，要求公司一年以上，房本一年以上。
5. 年化利率6%，房本满足半年，个人无需加公司，直接办理，先息后本或等额本息10-20年，系统评级（公、检、法客群适合）
6. 年化利率3.85%，先息后本10年，要求公司经营一年以上，房本一年以上，真实经营客群。
7. 年化利率4.35%，先息后本3年，要求公司满足半年，房本满足半年，（高负债客群适合，负债再多都不怕）
8. 年化利率4.5%，先息后本3年，要求公司满足半年，房本满足半年，（房龄45年，申请人年龄75岁，无需子女共借，外籍人士可做）
9. 年化利率5%，先息后本3年，要求公司一年，房本一年，可贷款房屋价值的8成（适合银行倒贷客群）
我们就来给大家总结一下申请办理抵押贷款过程中常见的几个问题~
01哪些财产能做抵押？
一般来说，房屋用作抵押之后，其目的无非是为了可以限制房屋的交易和使用，又或是取得对抵押物变价款的优先受偿权，来降低贷款过程中可能产生的风险。由此，抵押物一定会具有的两个特征就是，能够交易和转让，并且其价值能够用货币衡量。
市场上常见的抵押物主要有房屋、土地使用权、在建工程、车辆、企业的机器设备、生产资料等，其中，房屋抵押和土地使用权的抵押最为常见。
但需要注意的是，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不能用作抵押的。即便是房屋或土地是在投资人名下，但只要这些房屋或土地由民办学校、民办医院实际使用，法院仍倾向于判定属于社会公益设施，而被认为抵押无效。
除此之外，例如无耕地、宅基地、自留地、白留山等集体所有的土地使用权原则上是不能抵押的，但在部分试点地区允许农户以承包土地的经营权向金融机构抵押融资。不过，这部分土地用作抵押时，也会存在抵押物的价值难以评估，以及抵押物的流转、变现较困难等问题，因而很难获得资金方的认可。
房屋抵押贷款你知道多少？
02抵押PK租赁，谁赢？
我们都知道，抵押权的核心效力就是优先受偿权，这一效力对抗的是债权人以外的其他债权人。
因此，抵押不仅仅是抵押权人和抵押人之间的事，还涉及到了其他债权人的利益。所以，一旦出现别的债权人，自己的抵押权又或是权益能不能保的住，以及是否优先受偿才是问题的关键。
而在这个过程中，常会出现的一种情况就是被用作抵押的房产，同时也用于租赁了。那么，当租赁权对上抵押权，结果又会如何呢？
首先，我们应当了解到，根据《合同法》的规定，承租人享有“买卖不破租赁”的权利，而二者如何对抗，关键是看谁设立在先。换句话来说，就是先设立的更占理，如果抵押权要想对抗租赁权，不仅要设立在先，同时还要办理好抵押登记。
在我国，实行的是以登记生效主义为主，登记对抗主义为辅的抵押登记制度。对于房屋、土地使用权、在建工程等不动产，只有既签订抵押合同又办理了抵押登记，抵押权才设立。
03抵押登记独自办理可以吗？
在涉及到抵押登记的事项中，不动产登记部门通常会有两种做法。
第一种是登记在谁名下谁来办理抵押登记即可，无需其配偶出面即可办理抵押登记。第二种就是即便登记在一方名下，也需要其配偶出面一同办理抵押登记，其配偶需书面同意办理抵押登记。
不过，若是共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意则抵押无效。只有其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押才会被认定为有效。
因此，在办理抵押贷款的时候，为了防范风险，常常还需要让共有人出具一份同意抵押的声明来作为补充材料。
04展期后要再次办理手续吗？
在现实生活中，总会遇到有借款人因为无法如期偿还贷款而需要进行展期，那么在这种情况下，如果办理展期后并未产生新的债权债务关系，就可以看作是原债权债务关系的延续，展期后即便未办理抵押变更登记，抵押仍会被视作继续有效。
换句话说，也就是贷款展期只是对借款合同里的还款期限作了变更，但并未产生新的债权债务关系。所以，贷款展期后原则上应当办理抵押权变更登记，但未办理变更登记一般也不会影响抵押的效力。
可尽管如此，在实际操作中却还是会有极少数机构揪着这一点不放。因此，为了避免不必要的麻烦，我们也可以在贷款展期后，尝试以下措施。
总结：不管是银行还是民间机构，产品都是丰富多样，做了这些年金融，每当有资金需求的朋友咨询到我，也需要费很大的功夫匹配合适的产品，今天写出来，也是让不太懂的人了解一下房屋抵押贷款的一些基本情况，希望能帮到有需求的人！！
律法普法-吕娟律师（擅长金融证券专业），转载联系作者并注明出处：https://www.qyqce.com/baike/151.html
