上海做个人房屋抵押贷款风险是什么？
先说答案：风险主要来自资质要求和资金流向。
关注抵押贷，多数情况下是由于低利率、高成数和先息后本的吸引力。
但严格来说，个人住房抵押贷分为消费性抵押和经营性抵押。前者门槛虽然较低，但利率和成数方面并无太大优势，银行的相关业务也比较少，因此不作为重点。关注度极高的，是面向企业主的经营性抵押，真正满足上述三点优势。
依次分析：
1、 抵押贷优势在哪？
多数关注抵押贷的朋友，是同按揭进行对比，上海为例，最新的政策如下：
按揭：
首套：4.8%，首付3.5成，等额本息或等额本金，30年期；
二套：5.5%，首付6.5~7成，贷3成，还款方式和期限同上
抵押：
不分首套二套，多数3.8%，征信经营佳可申请3.7%优惠利率，批复额度7成（最高8成），先息后本，20年期
对比下来，抵押贷在利率方面的优势最为明显，同时成数更高，月供压力更小，可以减轻压力，平衡生活。
而按揭的准入门槛虽低，但对现金储备要求极高，可谓直接劝退。
上海做个人房屋抵押贷款风险是什么？房产抵押贷款条件
2、 抵押贷流程复杂吗？
按揭的办理流程并不复杂，已经是银行的标准业务，可以参考下图：
关键在于基本要求中的企业主身份、公司注册经营时间、和房产评估情况，参考下图：
3、 抵押贷要注意哪些事项？
一是企业主身份的审核，以及企业经营资质是否符合抵押贷的规定，每家银行审核的尺度不尽同，在进行准备时，尽量多研究几家；
二是贷后的资金流向，当前监管方面严禁抵押贷资金流入股票等高风险性领域，因此在根据自身需求、用途划分时，切忌盲目操作，否则银行的抽贷，容易如期而至。
房产抵押贷款都需要什么条件？
申请房屋抵押贷款主要要满足三个方面的条件：申请人、抵押物、贷款类型，下面小编从这三个方面具体说下，申请抵押贷款的要求
一、申请人的要求
1、借款人年龄在25～65周岁之间，抵押人年龄在18～65岁（个别银行能接受抵押人为小孩与65岁以上老人）
2.经营性抵押贷款要求借款人为企业主、企业股东或者个体工商户，消费类抵押贷款要求借款人为上班族
3.具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）；
4.具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录；
5.具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力；
6. 已婚的借款人能提供本人及配偶的身份证、户口簿、结婚证原件；离婚的可以提供离婚证与离婚协议，婚姻材料丢失的，可以去当地档案馆拉取婚档
7.申请人具有明确的贷款用途，消费类抵押贷款贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等，经营性抵押贷款贷款用途为企业经营。 二、抵押物的要求
1、房龄在30年以内，个别银行和非银金融机构可以接受35年以内的房产，35年以上房龄的房产一般只有个人配资才能做。
2、房产类型为：住宅、商铺、别墅、房改房、厂房、商住房、办公楼
3、房产价值符合申请机构的最低要求
4、抵押物产证齐全，产权清晰，无产权纠纷
5、抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，
6、产调里面没有不良信息，诸如违章建筑、查封、冻结等等
7、符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,所以以下几类房产是不符合要求的：公益性用途房产 、使用权房、经济适用房、公租房、未满交易期限的动迁房、文物保护建筑类型房产、即将动迁的房产。
三、不同的贷款类型银行会有不同的要求
银行抵押贷款主要分为经营性抵押贷款和消费类抵押贷款
经营性抵押贷款
个人经营性贷款：以法人、股东或者第三方的房产抵押（住宅、商铺、写字楼等），作为抵押物向银行申请贷款。用途一般作为企业上下游经营购货的流动资金。一般贷款计入个人名下，不计入企业负债。
申请条件：
1、借款人年龄18～65岁，抵押人年龄75以内
2、征信良好，无诉讼
3、营业执照满一年
4、业有经营场地，企业经营良好，最近一年利润为正
5、贷款用途为企业上下游经营，需要提供购销合同收据发票等，放款到第三方账户
6、流水双倍覆盖贷款金额
7、房龄30年以内，房子价值较高，面积不低于40平
贷款期限：1年～20年（有个别银行可以做30年等本还款，但授信20年）
贷款额度：商品房最高房产的评估价70%，商铺、写字楼、别墅等最高60%，一般银行控制在1000万以内，少数银行最高可以申请3000万及以上。
贷款年利率：2020最新政策，由于疫情贴息，一年期先息后本能申请到3.3%，五年期先息后本最低3.85%，当然大多数常见银行的等本还款的一般年利率在4%～6%。
上班族消费类抵押贷款
消费类抵押贷款指借款人以银行认可的本人或第三人合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款，该款用于个人消费，包括留学、装修、旅游、美容、购车等等，以满足借款人的消费需求，一般来说，借款人需要为上班族。
上海做个人房屋抵押贷款风险是什么？房产抵押贷款条件
申请条件：
1.年龄在25（含）-60（含）周岁之间；
2.具有固定工作单位，在本单位工作一定时间的正式在编人员。
3.具有合法有效的身份证明及贷款行所在地户籍证明（或有效居住证明）；
4.具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录；
5.具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力；
6.有明确的贷款用途，贷款用途为消费、买车、装修、旅游、留学等消费用途
7、房屋类型、价值、房龄等符合银行要求，可以提供有效的房产抵押；
贷款利率：目前来说，上海大部分银行不做上班族消费类抵押贷款，主要做经营贷，消费贷只有2～3家可以办理，贷款利率一般也较高，基本年利率都在6%以上，所以很多客户会变相操作经营贷。
案例 一
客户A先生最近想在上海购买一套总价900万的房产，但是之前名下有一套房子办过按揭贷款，本次购房需要准备房款70%的资金。而A先生小孩子马上要读书，短期之内也不可能凑齐70%的首付款，这种情况该如何解决？
案例 二
客户刘女士最近刚离婚，原有的房产已经离婚析产给前夫后名下无房，准备再购买一套房产，原本以为名下无房就可以享受首套购房政策，谁知被银行告知因有按揭记录，还是要求60%的首付，这种情况又该如何解决？
办法总比困难多，下面的方法看看适不适合你
1、申请信用贷款解决首付资金问题
优势：融资成本小，速度快。
劣势：资金量小，只能解决部分首付款问题。
2、通过全款购买后办理抵押贷款解决二套的首付款问题
优势：目前抵押贷款利率比按揭贷款还低，额度比按揭高，相当于20~30%首付
劣势：需要先找人垫资后购买，会增加购房成本。
备注
现抵押贷款利率总体比按揭低，贷款期限也跟按揭贷款一样，可以最长做30年的等额分期，目前抵押贷款产品优势明显，但操作要求较高，非专业人士慎用。
操作流程
请做一个有准备的人
NO.1准备好银行必需的资料，尤其是“养流水”
1、银行贷款大部分都需要有流水，提前3~6个月走账
2、找一家靠谱的公司挂靠，或者自己注册个体户/公司
3、找1-2家银行评估一下欲购房产的房价或者通过房产中介平台了解房价行情
4、购房人夫妻的征信报告拉出来，自己看或者找专业人士咨询
5、降低名下信用卡，信用贷负债（原则上30万以内）
NO.2准备资料
1、所有个人资料和经营资料准备好原件。2、银行有可能会要求查看经营场地和抵押物实地，准备好相关场地。
3、银行一般会了解贷款用途、还款来源、家庭是否稳定等重要信息。
NO.3实战阶段
1、找银行正式申请，确认好额度、利率、还款方式
2、补充资料，房产评估，经营资料等
3、做好银行审核准备工作，问答流程
4、银行审批后，办理抵押登记
5、提供贷款用途合同，准备放款流程
6、放款后向银行索要还款计划书、贷款合同、抵押合同
PS：以上流程如果顺利时效为：T（办出不动产证）+5~10个工作日
总结：个人住房抵押关注度高，与此同时是准入门槛的提高。资质要求可以通过前期的细致准备完成，但关键在于最终的资金流向规划。如今银行的贷后管理，可谓是调控中最精准的手术刀，因此在进行抵押规划时，一定要考虑贷后因素，寻求专业方案，化解风险问题。
律法普法-吕娟律师（擅长金融证券专业），转载联系作者并注明出处：https://www.qyqce.com/baike/138.html
